王先生年初购买了一套商品房现房，购房时开发商所述其房屋质量、装修质量等均高于行业平均水平。但实际使用时却是另一番景象。房屋虽然无法律上规定的严重质量问题，但是小毛病却很多。王先生看后十分不满意，于是向法院起诉主张退房，而退房原因自然不是这些无伤大雅的小毛病，而是该房屋在销售时未取得预售许可证，其后也未办理预售许可证，所签订的预售合同无效，主张退房。

法院经过审理后，驳回了王先生的诉讼请求。此观点令王先生、中介方等都颇为震动。那么法院判决是否有道理？被驳回的原因又何在呢？

首先，买房签合同是区分预售合同与现售合同的，两者的法律效力存在重大不同。故区分清楚商品房预售合同还是现售合同是非常重要的。预售合同是指开发商售卖尚未建成的房屋，现售合同是指开发商售卖已经竣工的房屋。预售合同在法律上的生效要件是，需要开发商具备房产开发资质并且取得商品房预售许可证，否则所签订的合同无效。但商品房现售合同生效要件为，房开企业具备开发资质、取得土地使用权证书或相关审批文件、取得建工许可证及规划许可证、房屋已竣工。

从以上两类合同生效要件不难看出，只有在预售合同中，取得预售许可证才是必备要件，而在现售合同中，取得预售许可证并非合同生效要件。王先生购置的是商品房现房，已竣工验收合格，根据司法判例，签订商品房预售合同时，开发商未取得预售许可证明，或者预售许可证明已过有效期或被撤销，但在合同履行的过程中，房屋已建成竣工，合同能够继续履行的，商品房预售合同已转化成商品房现售合同，因此，不能再根据商品房预售合同判断合同效力的标准而否定该合同的效力。

其次，根据重庆市高级人民法院民一庭《民事审判指导意见》第34条第（三）项的规定：“开发商虽在未取得预售许可证的情况下与买受人签订了预售合同，其后也未办理预售许可证，但在起诉前房屋已竣工验收的，可以认定预售合同有效”。

最后，在适用《商品房纠纷解释》第二条时，应将该法律规范的外延作限缩解释，即出卖人未取得商品房预售许可证明且起诉前尚未完成房屋竣工验收备案的，应认定商品房预售合同无效；如不能同时符合前述条件的，则应认定合同有效。