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案件导入

（图片来自于网络，与本案无关）

随着经济的发展很多城市居民，喜欢到村里去买一处院子，然后用来休闲时间养老或者休憩。那么针对此类情况，如何界定其合同效力的问题。今天我们就通过一则案例来了解一下。

小王与小张签订房屋买卖合同，双方约定，由小王出资30万买下小张面积500平方米宅基地及上边盖的四间大瓦房，同时约定，若小张违约造成小王无法正常使用该房屋的，应全额返还房屋购房款并赔偿小王的全部经济损失。不久后，小张所在的村集体组织了拆迁，在小王不知情的将小王购买的房屋拆除。小王遂一纸诉状将小张告上法庭，要求小张返还自己的购房款，并承担相关的损失。法院最后判决，小张返还小王的购房款及利息损失。那这又是为什么呢？

原来，小张和小王签订的房屋买卖合同是无效的。因为宅基地具有社会福利和保障性质，宅基地使用权与集体经济组织成员具有直接联系。小王非小张他们村的村民，不具备该村村集体宅基地的受让资格。故无论小张对案涉房屋所在宅基地是否享有合法的使用权，均因双方签订的房屋买卖合同违反法律及行政法规的强制性规定而无效。故小王要求小张返还购房款的诉求是合理合法的。因为在签订合同的时候小王和小张均有过错，所以，法院酌情判定小张在返还购房款的时候，支付小王一定的利息。

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案件分析

那么，假如小王也为小张他们村的村民，且小王在该村名下无任何宅基地。小王亦符合买到宅基地后符合一户一宅的政策要求，也经过了村民代表大会的同意。那么，该房屋买卖合同是否有效呢？答案是肯定的，有效。因为《国务院关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点情况的总结报告》和《土地管理法》相关规定，对因历史原因形成超标准占用宅基地和一户多宅的，以及非本集体经济组织成员通过继承房屋等占有的宅基地，由农村集体经济组织主导，探索有偿使用。允许进城落户农民在本集体经济组织内部自愿有偿退出或转让宅基地。小张和小王均是该集体经济组织的成员，且小王也符合申请宅基地的要求，加之，双方之间的宅基地转让又由村民代表大会经过表决，符合流程。在完成宅基地转让之后，双方去土地办理部门办理权属变更即可。

那如果是非本集体经济组织成员，通过虚假的合同，诸如签定的《共同出资建房协议书》、《股权转让协议书》，来达到非本集体经济组织成员实质上利用本集体经济组织的宅基地进行修建房屋等情况。上述之间的协议是否有效？无效。因为其内容实质为农村宅基地使用权转让，违反法律强制性规定，且是以合法形式掩盖非法目的，属于合同无效。合同无效自始没有法律约束力，因该合同取得的财产应当予以返还。法律是不会保护此类合同双方的当事人利益，这些只会作茧自缚，从而自食其果。

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律师建议

所以，在此我们倡导大家不要被少数的投机倒把分子所忽悠。宅基地使用权是本集体经济组织才享有的权利，任何企图通过虚假意思表示，来掩盖非法的宅基地使用权的转让都是不合法，不受法律的保护。我们需要在遵守法律的基础之上，合理利用盘活农村的闲置宅基地或者村内空地，让集体的利益实现最大化的保护。这样才符合我国土地管理法的宗旨和理念。此外，我国现在对宅基地的审批有严格的法律规定，广大的村民朋友们在建房的时候，一定要走好审批，否则你所有的房屋建筑将会被相关部门确定为违法建筑，给予拆除。最后辛辛苦苦的努力付之东流。

（作者 陈泽彬 实习律师）