生老病死是自然规律，年纪大的老人病逝在家中是很正常的事情，但有些人迷信，很忌讳住在死过人的房屋里面，认为这是不吉利的。上篇文章我们讲到，如果买二手房不小心买到凶宅，可以依据《合同法》的规定，向法院申请撤销买卖合同，那么问题来了，病死过人的房子算凶宅吗？本文就讲一下这个问题。事情是这样的：

康某和宋某经中介介绍看中了上海宝山区华灵路XX号房屋，2015年8月，康某和宋某与房产中介，以及房主刘某、陈某母子签订《房地产买卖居间合同》，约定房屋总房价款343万元，之后，康某和宋某按约定支付了20万定金。

然而不久后，康某和宋某从小区邻居处先后了解到，2013年至2014年间，这个房子涉及两起死亡事件，其一为2013年7月，刘某的丈夫在房子内病亡；其二为2014年夏天，房屋楼上有人跳楼，正好落在了房屋的外面，靠在房屋的窗户附近。康某和宋某认为，刘某、陈某母子二人不如实披露上述事实，故意隐瞒，构成欺诈，因欺诈订立的合同，应予撤销，因此起诉要求撤销合同，刘某、陈某返还20万定金，并赔偿康某和宋某实际损失20万元。

审理中，原告康某和宋某表示询问过刘某内有没有死过人，刘某说房子各方面都很好、并没有说过其配偶在房屋内病逝的事情。

被告刘某母子则辩称：

2013年7月，刘某丈夫因病在家中死亡，生老病死乃自然状况，并不属于非正常死亡。2014年，两被告经继承成为了房地产权利人。原告经公开信息，可以获知房屋的权利为经继承取得。原告所谓的第二起死亡事件，系2014年夏天，有一人死在了房屋北侧的公共绿地上，被告当时不在家，回家后死者已被处理了，听邻居说死者是五楼的人。但死者具体的死因以及死亡地点离房屋的具体距离，被告不清楚。该死亡事件并未发生在房屋内。该房屋并非凶宅，被告没有向原告进行披露的义务；如果原告主动询问，被告的确有义务披露，但签约前原告也没有向被告进行过询问。综上，被告不构成欺诈，不同意原告的所有诉讼请求。

法院是如何判定的？

先说一下判决结果，法院没有支持康某和宋某的诉求。宣判后，双方当事人均未上诉。该判决现已发生法律效力。

法院的裁判理由是？

法院生效裁判认为：原被告就系争房屋签订的房地产买卖居间合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效。现原告以被告欺诈为由，要求撤销双方间的房地产买卖居间合同，被告返还购房款并予以赔偿，故本案的争议焦点在于被告是否构成欺诈。判断被告是否构成欺诈，应当考虑以下若干要素：系争房屋是否属于"凶宅"，被告是否对相关信息有披露义务，以及原告是否曾要求被告进行披露。法院对此逐一分析如下。

第一，系争房屋是否属于通常意义上的"凶宅"，这是考量被告是否负有披露义务的基础。

从社会生活的一般常识和常理推断，通常而言，"凶宅"指的是房屋内发生过非正常死亡事件或短期内多次发生死亡事件、致使普通民众在正常交易情形下通常不愿购买的房屋。就本案而言，虽被告的家人在系争房屋内病亡，但正如被告所言，生老病死系自然规律，家人在自家房屋内病亡亦属正常；此外，虽此后又有楼上他人坠亡于系争房屋之外一事，但坠亡的行为和结果均没有发生在系争房屋内，坠亡事件与系争房屋亦无直接关系。由此，原告以上述两起事件的先后发生即认定系争房屋为"凶宅"，过于苛刻，与常理不符，法院对此主张不予支持。

第二，正如前段所析，系争房屋并不应当认定为通常意义上的"凶宅"。由此，原告主张的两起死亡事件的相关情形并不是系争房屋的关键交易信息，被告并没有主动向购房人进行披露的特定义务。在购房人并未就相关情形进行主动询问的前提下，被告不主动披露，合法合情合理，并无不妥。但需要注意的是，倘若购房人在择房过程中特别在意相关情形、并将相关情形作为购房时考虑的主要因素，且购房人主动就相关情形询问了出售方的情况下，基于诚实信用原则，被告理应全面、真实地予以告知，如有故意隐瞒即应构成欺诈。

第三，就本案而言，原告表示在签约前曾向被告询问过系争房屋内是否有死人的事情。被告对此予以否认，故原告应当提供证据加以证明；未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，应承担不利的后果。原告虽提供了与中介公司员工的电话录音及聊天记录，但均无法直接证明签约前原告曾向被告本人询问是否死过人这一特定情形，故对于原告的主张，法院实难采信。

由此，原告未能举证证明其在签约前曾询问被告相关情形，现原告以被告欺诈为由，要求撤销合同、返还房款并予以赔偿的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，法院不予支持。至于系争房地产买卖居间合同此后是否继续履行抑或解除，及由不同的履行状态导致的不同法律后果，并非本案的诉讼请求，本案不作处理，可由相关当事人另行解决。

【评析】

司法实践中，对于"凶宅"的认定主要从两方面考量：

一是死亡形式；

二是死亡地点。

发生过非正常死亡事件的房屋，比如有人从房屋阳台上跳下去，在房子内自*等，一般会被认定为凶宅，发生过自然死亡事件，比如老人在房内病死的房屋，不属于凶宅。另外，如果最终的死亡地点不在房屋内，但非正常死亡事件和房屋之间有紧密联系，这样的房子仍然应该认定为凶宅。

凶宅认定中的死亡地点，须根据非正常死亡的发生场所具体确定，并且要区分建筑物的共有部分及业主的专有部分。如果死亡发生地位于建筑物的共有部分，与房屋本身无直接关联，一般不会被认定为凶宅，但如果该共有部分为房屋的使用提供了区别于其他公共区域所能提供的方便，事实上已经与房屋形成了一体，即使当事人对该共有部分不具有所有权，仍然应该认定发生在该共有部分的非正常死亡事件会对房屋的交易产生影响。

本篇完。

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