新楼盘里的小户型为什么稀缺？就因为太好卖了，但开发商不赚钱。*头的买卖都有人做，但赔本儿的买卖没人*。开发商都算计的精着呢，宁死不盖赔钱货。

过去为什么会有小户型楼盘？绝大多数老公房社区都是小户型？那是因为就没打算赚钱，是福利分房，成本不是最重要的。公房社区最大的限制是级别，什么级别就是多少平米，轻易不准逾越，就算超标也不能太过分。而级别低的永远是大多数，所以小户型才多，只有部长楼或院士楼才有可能以大户型为主。

那商品房时代为什么也会出现小户型流行？这种情况只出现在1999-2003年，之后就很少有70产权的小户型了。

最早主打小户型的是海淀小西天的今典花园，之后还推出了第二代的“空间蒙太奇”。再之后知名的有荣丰2008、绿景苑、兴隆都市馨园、炫特、世纪金色嘉园、蜂鸟社区等等，还有太和地产的世纪星和欧陆经典，几乎都是2003年之前做好的规划。之后的也有，但越来越少，零零星星，再也没出现潮流。

之所以在1999年出现，就是因为1998年是停止福利分房的年代，此后的集团购买就大量减少，商品房必须直接面对个体购房者了。那开发商要想吸引更多的人购买，就必须去寻找蓝海，于是就想到了小户型。毕竟当年的土地成本相对低，市场上又稀缺，所以哪怕是降低一些利润以换取快速回款也是划算的。

其实当年设计这些小户型也是冒着风险的，因为建设部有“九五规范”的存在，其中明确了户型面积，不得小于40平米，否则根本建不成“成套住宅”。这指的就是开间，没有能封闭的厨房，也很难分成客厅和卧室，所以很有可能通不过验收。

但既然是市场有需求，开发商们也就想办法打擦边球呗，然后再去申请，以为市场提供多元化产品的名义。所以后来监管部门也确实没深究，有的开发商也就顺势把大户型的原有定位改成了小户型。

这典型的就是荣丰2008，一期本来是大户型为主的，只有7号8号两栋楼是小户型。但开盘后发现小户型畅销，那之后就以开间为主了，甭管赚多赚少，回款快就是优势。

那为什么2003年之后的小户型就少了？因为土地成本增加，再盖小户型就不划算了。户型越大其实成本越低，墙壁、门窗、甚至管道厨卫的都省，连水龙头都能节约。而且越是大户型还就越有可能卖高价，本来买这种房的也都是有钱人。而小户型别看成本高，但感兴趣的都是刚需或投资客，全是斤斤计较的，只能用低价吸引，想赚出超额利润来太难了。

尤其是2006-2007年之后，70年的住宅用地和40-50年的工商用地价格完全倒挂，开发商们既然可以用低价土地开发，凭什么还要浪费70年的住宅产权呢？

之所以2006年出台了7090政策，也就是新楼盘90平米以下的户型要占到70%，就是因为开发商们抛弃了小户型。毕竟都想赚有钱人的钱，没人在乎刚需的。

这还得说是当年，楼市限价不是特别严格的时候，开发商偶尔为了快回款而开发小户型也无所谓。而近些年呢，几乎所有的新房都是限价房，已经完全把开发商的利润锁死了。可是拿地的时候又被开发商之间互相抬高了地价，也就是成本增加，一旦建设费超标，这个项目就有可能赔钱。

所以开发商们都学乖了，千篇一律的就这几个户型，根本不创新，也不敢盖小户型，赔不起啊。

也就是说无论有没有限价，其实小户型社区都是稀缺的，但限价和公寓的泛滥，导致开发商更不爱盖小户型了，犯不上受累不讨好儿。

那小户型这么稀缺，以后会不会升值更好？有可能，但也不会涨的太高，毕竟感兴趣的只有刚需和投资客，谈不上改善，那就不会受到有钱人的追捧。而无论刚需们多么追捧，这种产品也不可能出现天价。所以最大的优势是流动性好，升值率则未必……