1.房地产抵押

■1.1什么是房地产抵押?

房地产抵押是指为担保债务的履行,债务人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产抵押给债权人的行为。

■1.2什么是抵押权人?

抵押权人是指接受房地产抵押作为履行债务担保责任的法人、个人和其他经济组织。

■1.3什么是抵押物?

抵押物是指由抵押人提供并经抵押权人认可的,作为债务人履行债务担保的房地产。

■1.4房地产抵押分为哪几类?

房地产抵押的主要类型包括一般房地产抵押、在建工程抵押、预购商品房贷款抵押和最高额抵押。

①一般房地产抵押:指为担保债务的履行,债务人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产抵押给债权人的行为；

②在建工程抵押：指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

③预购商品房贷款抵押：指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给银行作为偿还贷款履行担保的行为;

④最高额抵押：指为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权用房地产提供担保的行为。

2房地产抵押相关规定

■2.1房地产抵押的条件是什么?

①依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权同时设定抵押权。对于这类抵押，不论土地使用权来源于出让还是划拨，只要房地产权属合法，即可将房地产作为统一的抵押物同时设定抵押权;

②以单纯的土地使用权抵押的,也就是在地面上尚未建成建筑物或其他地上定着物时，可以取得的土地使用权设定抵押权。但是,设定抵押的前提条件是该土地使用权必须是以出让方式取得的。

■2.2不同类型的房地产抵押规定是什么?

①以土地使用权为出让方式取得的房地产抵押的,所担保债务的履行期限不超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限;

②以共有的房地产设定抵押的，抵押人应当事先征得其他共有权人的书面同意；

③预购商品放贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件，并取得商品房预售许可证；

④以已出租的房地产设定抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人。原租赁合同继续有效；

⑤以享受国家优惠政策购买的有限产权设定抵押的，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限。