村外人特别是城里人希望在农村有块地或者房子，可以退休的时候或者周末去休闲度假，释放被都市的水泥森林压抑的身心。特别是yq期间，改变了大家的生活观念和休闲方式，大家更喜欢到户外呼吸新鲜空气，更注重人与自然的和谐相处。那么这种做法是否合法，如何保障建房人的利益呢。

依据《国务院办公厅关于支持返乡下乡人员创业创新促进农村一二三产业融合发展的意见》（国办发〔2016〕84号）的规定，各省（区、市）可以根据本地实际，制定管理办法，支持返乡下乡人员依托自有和闲置农房院落发展农家乐。在符合农村宅基地管理规定和相关规划的前提下，允许返乡下乡人员和当地农民合作改建自住房。（相关链接：哪些情况可以使用集体土地，看自然资源部办公厅《产业用地政策实施工作指引（2019年版）》因此城里人是可以通过在农村合作建房方式进行居住休闲旅游的。

相关政策：

一是目前政策只有农村本村村民经过审批或者1987年之前已经建设使用的通过确权取得宅基地使用权的，可以办理不动产登记。相关链接：土改的老房子发过证的能直接办不动产登记么（长文深度解析农村土地制度）

非本农民集体经济组织成员取得宅基地包括三种：

（1）非本农民集体经济组织成员，因易地扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地的，在退出原宅基地并注销登记后，依法确定新建房屋占用的宅基地使用权，并办理不动产登记。

（2）非本农民集体经济组织成员（含城镇居民），因继承房屋占用宅基地的，可按规定确权登记，在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人为本农民集体经济组织原成员住宅的合法继承人”。

（3）1999年《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔1999〕39号）印发前（1999年5月6日）（相关链接：城里人为什么不能买宅基地？看《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》），回原籍村庄、集镇落户的职工、退伍军人、离（退）休干部以及回乡定居的华侨、港澳台同胞等，原在农村合法取得的宅基地，或因合法取得房屋而占用宅基地的，经公告无异议或异议不成立的，由该农民集体经济组织出具证明,可依法确权登记，在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人为非本农民集体经济组织成员”。相关链接：一户多宅、超面积、宅基地继承、转让怎么登记，看自然资源部《宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作权威问答（三）》

二是非本村村民购买宅基地和农房的合同目前法院的判决都是无效的。所以村外人要在农村找一块地建设房子居住，可以采用与农村村民合作建房的方式，由村民或村集体出地，村外人出钱建设并使用。

当前卫片执法日益精准和严格，2020年7月3日《自然资源部办公厅关于开展2021年违法违规占用耕地重点问题整治的通知》（点击链接：自然资源部办公厅关于开展2021年违法违规占用耕地重点问题整治的通知）下发后违法占用耕地建房都是零容忍，即发现一宗拆一宗，这项行动有中央纪委国家监委专项监督的，切勿以身试法。

对于通知下发前未批先建的，要分类处理。一是通过补办用地手续和确权登记合法化；二是对在农村乱占耕地建房专项整治中摸底排查、登记上账的存量违法用地问题，提出试点先行，分类分步，稳妥处置。但对乱占耕地建房、违反生态保护红线管控要求建房、城镇居民非法购买宅基地、小产权房等，是红线，不得办理登记，不得通过登记将违法用地合法化。

按照2021年出台的《土地卫片执法图斑合法性判定规则》规定，1987年1月1日《土地管理法》实施后，在未经审批或无合法权源的建设用地上进行翻新、翻建、新建行为，属于新增非农建设违法用地。也就是对违法用地要倒查35年。这种情形，一般得拆！

所以一定要和经过审批或者确权的宅基地使用权人或者村集体签订协议。当前宅基地审批权限在乡镇政府，可以按照各省办法通过申请。

为保障建房人的权益，可以与村民或村集体签订协议，但不能体现购买宅基地或农房，可以从两个方面入手，承认村外人对房子建设和宅基地的出资权益，要求对方保障居住权益，并且在政策允许或者条件许可的时候配合办理包括但不限于设立居住权登记、宅基地和农房转移登记等。如果可以签订委托办理相关登记手续的合同并进行公证当然最好。

下面给出合作建房合同的参考文本，仅供参考。

合作建房合同（建议）

甲方为村民或者村集体，乙方为城里人（建房人）

一、为维护双方利益，明确双方权益，经友好协商，根据相关法律规定，签订以下协议。

二、甲方与乙方合作在甲方所有的宅基地上建设农房，具体地址和四至，面积为_平方米，并全部或部分（具体房间）由乙方长期居住使用。

三、甲方应当保证提供的宅基地有合法来源，经过有权机关审批或者已经取得宅基地使用权证。

四、乙方有权在甲方的宅基地上自行建设，委托相关人员设计和建设，承担全部或部分承担房屋建设费用，金额为_（如果确定的话）。乙方承担甲方在取得宅基地过程中发生的费用，金额为_。

五、乙方对建成的房屋（房间）有包括居住在内的各项使用权益，未经乙方允许，甲方不得收回房屋，不得有影响或妨碍乙方使用房屋的行为。

六、甲方为乙方及乙方指定的人在该房屋上设立居住权，并配合乙方办理居住权登记。

七、在政策法律允许的情况下，甲方应配合乙方办理宅基地及房屋转让手续，并配合办理不动产转移登记，乙方应当向甲方支付相关费用，具体金额为_。

八、甲方与乙方秉承诚信原则，按照约定全面履行本合同约定。如有不尽之处，协商解决。

九、合同自签订之日起生效。

可以根据实际情况加上违约条款及诉讼或者仲裁条款。

来源： 福建石晨谊原创 不动产登记实务操作与理论研究

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