相信有不少在大城市里呆得腻歪或者不堪城市沉重压力的人，有到农村置业养老的梦想，想象一下，像欧洲人一样，到风景秀丽的乡间买块土地，按照自己喜欢的风格、用现代化的涉及，建一套风情别致的别墅，周围种种菜、养养花，岂不是神仙过的日子？或者在房子周边租上一定面积的农地，搞搞特色种养殖，钱也挣了，生活也享受了，简直是人生的赢家呀！

很多人第一反应是，这种事情在中国行不通，因为中国是实行土地公有的国家，不允许城市人到农村买卖土地，更不允许在土地上私自建房了。的确，今年国家的No.1文件还说了呢：“严禁下乡利用宅基地建别墅大院、私人会馆”。

难道就真的没有办法了吗？这里笔者就从遵守国家法律法规的前提下，认真分析一下有没有融通的办法。

首先要搞清楚我国基本的土地制度，我国土地所有权分国家所有和集体所有两种，像城市土地还有农村的国有农场、矿山、河流所在的土地都是国家所有。大部分的农村耕地、宅基地和农村的建设用地归农村集体所有。这个农村集体所有是什么概念呢?就是一个村的全体村民集体共有，通常由村委会来管理，现在经常提到的村集体经济组织，就是以村为单位成立的经济组织，最近，国家还为10个村集体经济组织颁发了首批证书。

农村集体所有的土地又分为耕地、宅基地和建设用地，本文所说的城市人到农村买地，这里就指买集体所有的宅基地或建设用地，首先，宅基地归农村所有，按照法律规定是绝对不允许买卖的，而且《土地管理法》规定，农村实行一户一宅，一户多宅是要被收回的，宅基地可以在同一集体内部成员间转让，但是不许转让给别的村集体农户，更不允许转让给城市居民了。宅基地转让依据依法、自愿、有偿的原则，且要经村委会同意。所以城市人无论从村集体还是从农户手里购买宅基地，都是行不通的。农村集体建设用地只能用于建设公益设施，这些年许多地方推行集体建设用地与国有土地同权进入市场的试点，可以对外租赁，但是不允许对外出售。

但是不知大家有没有注意到，国家尽两年为了鼓励农村集体盘活自有资产，赋予农民更多的财产权利，以及在国家大力推动发展租房市场的大背景下，政策开始放活农村宅基地使用权，鼓励农村建设租赁住房，包括农村宅基地上房屋的租赁和在农村集体建设用地上建设租赁住房投放租赁市场。也就是说，原来政策一直禁止的小产权房，问题并不在房子本身，而在于其用途，如果用于卖给城市居民，那肯定是不允许的；如果投入租赁市场，那是国家赞成和鼓励的。

因此就可以设想这样一条路径，由城市人出资，在不违背相关规划的前提下，由村里人或委托第三方在农村集体宅基地或建设用地上建设新式住房，房子建成后，出资人通过租赁的方式与村集体或具有宅基地使用权的农户签订长期的租赁协议，比如70年、100年，这样以租代买，可以达到长期使用房屋的目的，又不违背相关法律。想想，即使买了城市的商品住宅，土地使用权也不过是最多70年。而目前法律对宅基地使用权是没有规定期限的，也就是说租赁协议的期限理论上可以无限长。

这里仍然要明确了，国家严禁城市人下乡利用宅基地建别墅大院、私人会馆，是有其考虑的，是为了节约土地资源，防止城市资本大量占用农村集体土地。而且，到农村长期租赁住房，也是有政策风险的，国家规定，农村宅基地实行一户一宅，如果某农户消亡，其宅地基就要被收回，那么城市人与原农户在该宅基地上签订的房屋租赁协议也就失去效力了。因此，长期租赁就要考虑到宅基地使用权农户会不会户籍迁走，或者中途回来要收回宅基地之类的情况，要知道有些农村人法律意识还是有些薄弱的，花大价钱建好的房子却要被原农户收回，到时候真是不太好说清楚。

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