2022年3月10日，孙某、张某某与姚某某就签订协议事宜进行协商，并将协商内容写在一张纸上，上面载明：“甲乙方于2022年4月15日交接租金一年一付，4年内不涨价，起码5年一签，只要姚某某签大协议就要签给张某某，给5天装修，有土地证可以办理执照，第二年起半年一付，提前15天付租，5年后涨价不超5%。哪怕空也正常付钱，乙方不可以转租转让，甲方不再租予第三方。”

同时，姚某某在同一张纸上的下部，签字确认收到门面房121号-123号的定金3000元、房租65000元。

2022年4月16日，孙某、张某某与姚某某签订《租房合同》，上面载明：姚某某将位于××路××房的房屋出租给孙某、张某某；租赁期限自2022年4月20日至2026年4月19日；房屋年租金为65000元，按年结算；每年4月19日内，孙某、张某某向姚某某支付全年租金；孙某、张某某应于签订合约时交付姚与华3000元作为房屋的家具押金，租赁期满孙某、张某某如不续租，应交清所有租赁期间发生的费用，交情后，姚某某英无息退还押金......协议期满后，只要姚某某签到大协议，就续租给孙某、张某某；中途退出则不退租、押金，提供产权办理执照，政府拆迁无条件服从（房租剩退）无补偿......

因为孙某、张某某办理营业执照的需要，姚某某向孙某提供了无锡市临时建设规划许可证复印件1张及姚某某与无锡市永X物业管理有限公司签订的《房屋租赁协议书》原件1张。无锡市临时建设规划许可证复印件上面载明：建设单位为无锡市XX房屋建设公司，工程地点为中南路南侧；工程名称为临时营业房（幢数1，层数1，高度3.48米，阔度20米，进深4.5米，建筑面积90平方米）；1.本证是城市规划区内，经城市规划行政主管部门审定，许可建设各类临时工程的法律凭证......期满，临时工程确需延期，应在使用期满前一个月申请延期，逾期既不申请延期又不拆除，即视为违法建设处罚...落款为无锡市规划管理局，时间为1993年12月16日，但该复印件上并未载明该临时营业房的使用期限。

原告孙某、张某某向法院提出诉讼请求：1.姚某某退还孙某、张某某租金和押金68000元；2.姚某某赔偿孙某、张某某各项经济损失65000元；3.本案诉讼费、律师费、交通费由姚某某承担。

一审法院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，现有证据不能证明涉案房屋已经取得建设工规划许可证，故认定孙某、张某某与姚某某签订的《租房合同》无效。

虽然，姚某某提出涉案房屋出租给孙某、张某某仅用于居住的抗辩意见，但是从孙某、张某某和姚玉华在订立合同前磋商时书写的内容，《租房合同》上面载明的“提供产权办理执照”，姚某某提出的涉案房屋的门头事宜以及姚某某提供的临时许可证复印件，足以证明姚某某对孙某、张某某需要姚玉华提供涉案房屋的产权材料用以办理在涉案房屋内经营营业执照的事宜是明知的。

因为涉案房屋无建设工程规划许可证，姚某某无法向孙某、张某某提供办理营业执照所需的产权材料，导致孙某、张某某的合同目的无法实现，并产生实际损失，对孙某、张某某要求姚某某返还68000元并赔偿20000元损失的主张，依法予以支持。因为孙某、张某某未能提供律师费、交通费的相关证据，对孙某、张某某要求姚某某承担律师费、交通费的主张，不予支持。

一审判决：一、姚某某应于判决发生法律效力之日起十日内返还孙某、张某某租金及押金合计68000元；二、姚某某应于判决发生法律效力之日起十日内支付孙某、张某某20000元；三、驳回孙某、张某某的其他诉讼请求。

一审判决后，被告姚某某不服提起上诉。

二审认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实和反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，姚某某出租的房屋系门面房，双方于2022年3月10协商过程中形成的书面记录也显示“有土地可以办执照”，由此说明姚某某明知孙某、张某某租赁该门面房系用于经营的事实，出租人姚某某需提供该房屋合法有效的证件配合承租人孙某、张某某办理用于经营的执照。但从实际履行的事实看，姚某某无法提供其出租房屋的有效证件，孙某、张某某也无法正常办理有关执照，其承租房屋的目的无法实现，该后果应归责于出租人姚某某，一审法院判令姚某某返还已经收取的租金及押金并无不当。

关于孙某、张某某主张的损失问题，一审中其提供了与案外人信XX公司建立加盟关系的依据以及因加盟未成产生损失的依据，相关依据与其陈述的租赁涉案门面房的目的相互印证，对于其主张的事实已经达到了高度盖然性的证明标准，姚某某虽然不予认可，但并未提供反证反驳孙某的相关主张，故一审法院判令姚某某承担因出租房屋不满足承租目的产生的直接损失并无不当。

二审判决：驳回上诉，维持原判。