前期报建，通俗来说就是“五证”的办理及后期的工程竣工备案，五证办理顺序分别为“建设用地规划许可证”、“不动产权证书”、“建设工程规划许可证”、“建筑工程施工许可证”、“商品房预售许可证”。 看似简单，实则每一项都可以分出很多细项目工作。
“建设用地规划许可证”，是由规划部门（现自然资源与规划局）颁发，是确定土地的用地性质，如将来这块地是建商业还是住宅，是工厂还办公楼，这个证书载明它的用地范围及相关的控制性指标。
主要资料：土地成交确认书、土地出让合同、河南省企业投资项目备案、航测图等， 一般组卷完成后公示7天，进入签批程序、发证。此证基本是正常办理，无要点难点。
“不动产权证书”原来称为“国有土地使用权证”，自成立不动局后，全国统一改为此名称。由国土地部门办理（现自然资源与规划局），是确定土地的位置、面积、用途等，取得该证后，企业可以用来做土地抵押，用于缓解资金压力。
主要资料：土地登记申请书、建设用地规划许可证、国有土地出让合同、用地批复、缴纳土地出让金、契税等，正常办理周期为20天（不同地区情况可能会不太一样）此证为正常办理，需财务部门及时缴纳土地出让金、税费，否则会产生滞纳金。
“建设工程规划许可证”，个人认为是这五大证中最繁琐、最耗时间的一个（没有之一）。此证会载明你的项目总建筑面积，单体建筑面积、高度、房屋性质等，其审批的总平面图，会明确建筑物的退距、高度、配套用房位置、面积，容积率、绿化率等重要控制性指标。现场要严格按照审批图纸施工，而且后期规划验收时要核对面积，不能有太大的出入，否则后期会很麻烦（会上升到公司高层出面）。我们经常看到交房后业主们在维权，很大一部分原因是没有按照规划审批进行施工，也有一些是已入住，不动产证（房屋产权证）好久都没有办理出来，这也是其中重要原因之一。
资料清单：建设用地规划许可证、不动产权证、建筑物节能评审报告、建筑物抗震审批意见书、地名批复、人防技术审批、园林审批、城市基础建设配套费等等。这个证件需要的文件太多，每一项都可分细项工作，这其中的很多工作可以同步进行，但也会有先后顺序。建议办理规划许可证安排专门人员重点跟催，部门同事紧密配合，做好工作衔接、穿插。组卷完成后要批前公示（现建筑方案公示）10个工作日，取证后要做批后公示，公示期至项目结束，整体取证用时正常要60天，与相关经办人员沟通好，可以提前。
“建筑工程施工许可证”取得该证后即可合法进行开工建设，有确定的施工总承包单位及监理单位，有经过专业技术审查的施工图纸，有质量监督站的监督，有相应的安全保卫措施。
所需资料：前面已取得的前“三证”、施工图审核合格文件、消防设计审查合格文件（现已并入施工图审核合格文件中）、施工单位、监理单位中标通知书、农民工工资保证金等。有些工作可以穿插进行，如施工图审查可找相关施工图审查单位提前审查，取得建设工程规划许可证后打印施工图审查合格文件。此工作正常周期为40天，如果招标单位没有使用国有资金，施工、监理单位可以采用直接发包的方式确定，可以节约不少时间。
“商品房预售许可证”，是每一家开发商自取得土地后最想获取一个证件，可以快速回笼资金最重要的一环，是可以公开销售的法定文件，无此文件销售会受到房管局的处罚。
所需资料：验线报告、房屋预测绘报告、价格备案、资金监管协议备案、工程进度满足要求。最近政府限制商品房销售价格要稳定房价，所以采用价格备案控制，商品房价格不可以高过政府指导价，但目前有很多项目实际销售价格已超过指导价，正是应了上有政策，下有对策这句话。正常的办理时间为30日，时间上有突破空间。
以上是根据我的从业经验做的简单整理，实际情况要根据当地政策要求及相关政府关系而定，每个证件的工作时限也会有出入，要看个人能力及公司资源支持力度。每个项目都恨不得今天摘地，明天就开盘，所以每位开发人员都身背很多项目节点考核，都有很大的压力。请大家理解开发报建，并善待他们。
