本文来源：时代财经 作者：陈伟纳
接连下了几天雨的深圳迎来了一个寒潮，透露着凉意的还有楼市。
图片来源：视觉中国
日前，位于深圳罗湖的兆鑫汇金广场项目发出一张转介营销海报——单套成交佣金高达15%，中介只要带客上门即可抽取100元-500元的购物卡红包。不仅如此，海报上还写着“一份努力，三份回报”的字样，满屏透露着“先到先得”的气息。
兆鑫H 公寓宣传海报，图片来源：网络
不过，海报上明确标注此次15%的高佣金仅针对“4.5米层高、建面约52—93平方米的创意空间产品”。据时代财经了解，“创意空间”是该项目的办公产品，均价达到8.9万元/平方米，总价约402万元—3328万元/套。
也就是说，如果中介成功卖出一套办公产品，将获得最低60万元的佣金，为此不少中介都在不遗余力地宣传这个项目。但据时代财经从多位中介处了解到，目前项目的整体去化并不理想。
一年去化仅6.8%，开发商推出15%高佣金
据深圳市房地产信息平台，此次推出15%高佣金的项目为兆鑫H 公寓，是兆鑫汇金广场的二期项目。兆鑫汇金广场是深圳酒店区域城市更新项目，共分为三期开发，此前，项目一期汇金天琅大厦已于2019年交楼。
虽说是新盘，但兆鑫H 公寓并不是全新的项目。
2020年12月16日，兆鑫H 公寓就已获批预售许可证，计划推出913套房源，包括商务公寓570套、办公产品343套，产权均为40年。其中，570套商务公寓建面约50—105平方米，单价区间约5.8万元—8.2万元/平方米；343套办公产品建面约51—372平方米，单价区间约7.3万元—10万元/平方米。
据深圳市房地产信息平台后台数据显示，截至目前，该项目仅有64套房源完成备案，其余房源均是“期房待售”状态。换言之，卖了一年，兆鑫H 公寓的去化仅完成了6.8%。
之所以去化不高，源于商务公寓的性质，中介赵飞（化名）透露，当前深圳的整体楼市行情并不乐观，在新房住宅和二手房交易量均下滑严重的当下，公寓的行情更加不理想。“主要还是兆鑫H 的价格太高了，差不多9万的价格在罗湖买公寓，确实没有多少人愿意。”
赵飞表示，近年来，小户型商务公寓凭借不限购不限贷的优势成为很多不具备深圳购房资格的人的主要选择，同时还有不少投资者会购买地段较好的公寓用来出租。但是兆鑫H 的价格过高，导致其失去了一部分刚需群体，而在出租方面，此前兆鑫汇金广场项目一期曾标榜“37平方米复式两房租金1万元/月起”，但实际情况却是复式两房的月租金普遍在6000元上下，与前期宣传差距甚远。
兆鑫汇金广场一期项目两房租金情况，图片来源：安居客
价格高、租金回报低两个关键因素导致兆鑫H 公寓无法实现较好的去化，迫于无奈的开发商只能通过高佣金的手段加快项目销售。时代财经通过中介了解到，早在去年6月，兆鑫H 项目就曾针对公寓产品给出了15万元/套起的佣金奖励，约合4.7%的佣金点数。“当时确实有帮助，原本只卖了34套的公寓，在高佣金之下又多卖了30套，所以这次开发商继续加大佣金点数，应该是认为会像上次一样（多卖一些）。”赵飞指出。
某机构分析师告诉时代财经，目前市场上启用中介联动的项目并不少，但是佣金基本都是正常的行业水平，类似兆鑫H 公寓这样开出15%佣金的并不常见，主要还是这个项目的价格本就很高。
深圳新盘也内卷，中介联动率超80%
当前的深圳楼市，新房和二手房全面遇冷，深圳贝壳研究院数据显示，截至2月20日，深圳新房网签1200套、二手房网签496套，若这样的行情持续，2月的整体签约量或将再创新低。
此前，深圳住建局曾公布1月的网签量，其中新房网签3572套，环比下跌3%，同比下跌57%；二手房签约1557套，环比下跌25%，同比下跌78%，刷新近十年历史新低。在这样的大环境下，不少新盘都采取了中介联动的手段。
时代财经梳理发现，包括星河天地、金茂公园里、龙光玖瑞府、电建铭悦鹏著、中信凯旋君庭等在内的光明新盘都启用了中介联动，其中的星河天地是光明区最热门的项目之一，曾经创下三次开盘均“日光”的成绩，但是最新的一次开盘仅卖出6成，进入2022年后也不得不开启渠道转介。
深圳淘房前线创始人谢林锋向时代财经表示，目前深圳市场上新盘的中介联动率达到80%以上，住宅与公寓的占比为2：8，“（出现这种现象）主要是市场下行，新盘出现内卷，开发商为了去化，二三级联动也是市场正常的营销手段，联动后意味着可以利用中介的力量提升去化率。”
“上周我去龙华看了两个在售的新房，其中一个启用了中介，另一个没有，在了解完开发商、看了样板间之后，我选定了没有启用中介的那个项目，因为更符合我的需求，所以当场交了定金，前两天又去交了首付。” 上周刚交完首付款的陈晨（化名）表示。
与此同时，深圳二手房市场持续向下，中介也更多转向新房市场，“今年会以新盘代理为主，因为二手房预计会冷很久。”一位深圳的地产中介向时代财经指出。
据了解，深圳新房市场的佣金一般有以下两个标准：住宅1-3个点，公寓写字楼基本是3-5个点，而部分去化率低的项目会达到5个点以上。
