上篇：房产对相关方来说，价值是什么？：居住者 投资客 地方政府

对有居住需求的买房者

对于年轻人来说：房子是一个梦想开始的地方，是城市生活中专属于自己的一方天地，是自己吃喝玩乐的承载；有了它就有了在外厮*的勇气，有了它就能更为从容的去探索世界；有了它就有了一个不会被赶出去的避风港湾。

对于一个家庭来说：这是自己的全部情感注入的地方，房子不只是一个水泥盒子，而是欢声笑语发生的地方，是生命和爱延续的地方，是一个家庭在城市是否能立足的基本条件，医疗、教育、生活等诸多条件都建立你是否拥有它。

对投资客：

房子是抵御通货膨胀的有效手段，是能保值增值还能持续产生现金流（租金）的稀缺资产，是自己财富的主要表现方式，在一个稳定的经济环境下，房子就是财富本身而非现金。

对地方政府：

房子是建设在土地上的，土地是国有垄断的，有了大家对房子价值的共同认知，土地就有了价值，土地就能持续出售，出售的土地作为地方税收作为地方城市基础建设的资金；城市基建建设的更好了，经济就有了承载，就会更快更好发展，土地的价值就会变得更高，土地销售收入就会更多；如此形成一个地方城市化的标准循环。

所以一个城市化过程中的房产，对居住者、投资客、地方政府都有好处，是城市经济发展最好的催化剂。

中篇：房产基础价格的产生：重置成本

1. 地价：顾名思义，地方政府出售给地产开发商的土地价格。土地价格会随供需关系，而出现变化，一个城市在范围不再扩大的情况下，土地会越来越稀缺，价格也会越来越高。

2. 建筑成本：地产开放商在房屋设计、钢筋水泥、人工等方面的资金投入，一般高层住宅的建筑成本在 1500-2000 元左右。

3. 金融成本：开发商购入土地，建筑开发的时候需要向银行等金融机构借钱，借钱成本一般高于购房者按揭的贷款利率。

4. 营销成本：开发商根据当前房屋的供需关系，会投入各种营销费用，包括广告、销售提成、人工等费用。

以上四方面构成了房产的主要成本，在这个基础上加上开发商的合理利润，就是房产的全部成本，也可以看成此房产的重置成本，重置成本影响着后续房产的基础价格。也就是说在一个正常稳定发展的经济形势下，房屋的价格长期不会低于这个基础价格。但从中短期来看房产的价格只由其供需关系影响，而供需关系要从两方面去看：供和需

下篇：房产价格中短期影响因素：供需关系

上文说了，在一个正常稳定发展的经济形势下，房屋的价格长期不会低于这个基础价格。但从中短期来看房产的价格只由其供需关系影响，而供需关系要从两方面去看：供和需

供需关系之：供

城市是有边界的，城市的建筑面积也不会无限扩大，过度摊大饼会让城市变得效率低下，失去了城市化进程的意义；这就导致城市房产的新增供应长期来看只会越来越少；

二手房屋的出售也会影响供应，二手房屋的出售一般有以下几种情况：

1. 因为房东有紧急资金需求，而选择出售房产：比如失业，收入减少等导致按揭还不上，家庭开支需求

2. 不看好城市或某区域发展而选择出售套利：比如一个城市或城市中的某一个区域的居住体验变差，人口减少等因素导致房东有对房产未来价格走势下降的基本判断而出售套利。

3. 有更好的投资替代品：股市大涨、投资实业等需求让房东认为这类投资未来的收益会高于房产，而选择出售套利。

供需关系之：需

城市总人口的净流增长，包括城市内和城市辐射影响的省内外人口流入；在替代需求不变的情况下，城市总人口影响的是城市房子的总需求，城市总人口增加，需求就会增加；在城市房屋供应不变的情况下，价格就会升高。反之亦然。

一个城市什么条件下人口会增长：城市原居住人口出生比死亡的更多 城市外人口的净流入；这两个因素共同决定了城市人口的增减情况。

城市原居住人口出生比死亡的更多

一对夫妇生育后代的意愿和条件

意愿：生育后代的好处是什么？

1. 传宗接代的文化影响，这个影响在变弱

2. 给婚姻生活增添稳定性和乐趣，毕竟家庭是要有爱的地方

3. 等自己老了，有一个能照顾自己的人，也就是养儿（女）防老。

条件：是否有生育后代的条件

1. 子女需要人照顾，是否有人或条件请人照顾

2. 金钱的投入，自己是否愿意或有条件去用一部分收入或财富来养育后代；生育后代的成本过高，会导致少生、不生、后生的产生。

城市外人口的净流入条件

1. 农村或偏远地区生活条件艰苦，迁入城市讨生活

2. 富有人群为改善家庭生活条件或投资从低级城市或城镇迁入城市生活

3. 为改善子女教育迁入更高级别城市生活

4. 受城市文化和宣传影响，由同级别城市迁入。比如年轻人喜欢成都的饮食和生活方式而迁入成都

替代需求及其变化

1. 买房自居的观念由租房居住的观念替代：但城市房价越来越高，年轻人无法通过自己或父母的支持购入房产，而导致租房居住的观念逐步在年轻人群体内传播并获得认同，从而导致部分购房需求的减少。

2. 租售同权的政策，导致购房居住的价值减少，租房的价值增加；

3. 城市人群基础生活条件的有效保障，导致刻苦奋斗的精神减少，得过且过的群体增加。

4. 家庭人口的减少，导致与父母一起居住的人群增加，减少了购买需求。

5. 传统的结婚生子的观念减少，导致新组建家庭的减少，从而抑制了购房需求。

城市内人口区域迁徙：城市内某区域相比原区域有更好的居住体验；

医疗：医疗的便捷度和水平程度的提升，会增加置业的需求

教育：中小学教育的相对水平，会增加置业需求

出行：地铁的远近、公路的便捷性，会增加置业需求

商业：吃喝玩乐的体验，会增加置业需求

产业：是工作和后续消费的基本保障，这会增加置业需求

自然环境：气候、草木公园等，会真假啊置业需求