物业公司收取的暖气费一般分为三种情况：一是代收代付；二是转售暖气；三是自营供暖，即物业公司有自己的供暖设备，自行生产自行供暖，自行定价向业主收取暖气费。

一、代收暖气费符合条件，代收的暖气费不征收增值税。物业公司按照供暖的收费标准向业主收取暖气费之后转交给热力公司，如业主需要收据，可直接向业主开具收据，如业主需要发票，需热力公司直接向业主开具发票。根据《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号印发）第三十七条规定，销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：1.代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费。2.以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。因此，物业公司代供热企业名义开具发票代委托方收取的款项，不组成物业公司的增值税价外费用，物业公司仅就收取的手续费收入缴纳增值税。

二、转售暖气应当缴纳增值税。是物业公司以高于市政供暖的收费标准向业主收取暖气费，并且热力公司直接将发票开具给物业公司，物业公司再向需要发票的业主开具发票。那么此种情况下，物业公司的行为属于转售暖气的应税行为。根据《国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》（国家税务总局公告2016年第54号）规定，提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。但对提供物业服务的纳税人收取的暖气费，没有特殊政策。一般纳税人转售暖气应当按照9%的征收率以销项税额抵减进项税额后计算缴纳增值税；小规模纳税人转售暖气以销售额按照3%（现行政策减按1%）的征收率计算缴纳增值税。

三、物业公司自供暖气，应当缴纳增值税。物业公司有自己的供暖设备，自行生产自行供暖，自行定价向业主收取暖气费。此种情况下，物业公司作为热力生产企业生产并销售热力产品，属于增值税的应税行为。一般纳税人销售暖气，按照9%的征收率以销项税额抵减进项税额后计算缴纳增值税；小规模纳税人销售暖气，以销售额按照3%（现行政策减按1%）的征收率计算缴纳增值税。

税收优惠：《财政部 税务总局关于延长部分税收优惠政策执行期限的公告》（财政部 税务总局公告2021年第6号）规定，《财政部 税务总局关于延续供热企业增值税房产税城镇土地使用税优惠政策的通知》(财税〔2019〕38号)规定的税收优惠政策，执行期限延长至2023年供暖期结束。根据财税〔2019〕38号规定，对供热企业向居民个人（以下称居民）供热取得的采暖费收入免征增值税。向居民供热取得的采暖费收入，包括供热企业直接向居民收取的、通过其他单位向居民收取的和由单位代居民缴纳的采暖费。供热企业，即热力产品生产企业和热力产品经营企业。热力产品生产企业包括专业供热企业、兼营供热企业和自供热单位。免征增值税的采暖费收入，应当单独核算。物业公司单独核算，针对居民个人免征增值税。向单位收取的暖气费不能享受免征增值税的优惠。通过热力产品经营企业向居民供热的热力产品生产企业，应当根据热力产品经营企业实际从居民取得的采暖费收入占该经营企业采暖费总收入的比例，计算免征的增值税。享受上述优惠政策的地区仅限于：北京市、天津市、河北省、山西省、内蒙古自治区、辽宁省、大连市、吉林省、黑龙江省、山东省、青岛市、河南省、陕西省、甘肃省、青海省、宁夏回族自治区和新疆维吾尔自治区。因此，“三北”地区的物业公司于供暖期收取的暖气费应当免征增值税。供暖期，是指当年下半年供暖开始至次年上半年供暖结束的期间。