商品房外墙

是属于楼上楼下哪家业主的？

空调外机安装在什么位置

才不致侵权？

近日

玉林市中级人民法院

对一起因安装空调外机引起的邻里纠纷案

作出终审判决

驳回上诉、维持原判

空调外机安装引纠纷

2020年初，李和、黄春梅夫妇入住容县某小区5栋204房。后经小区物业公司同意，他们在楼下104房主卧室外的飘窗顶板上安装了一台空调外机。

2020年7月，104房的业主陈胜文因不满204房的李和、黄春梅将空调外机安装在其飘窗顶板上，多次与其进行交涉，并向容县住房和城乡建设局反映情况。同年7月21日，容县住房和城乡建设局向小区物业公司发出整改建议，要求物业公司按合同及设计安装要求，5天内妥善解决空调安装问题。但物业公司未能解决前述问题，于是，陈胜文继续向有关部门反映。

2021年1月，小区的开发商容县某投资有限公司向容县住房和城乡建设局回复了空调安装问题的解决方案：一层和二层飘窗间的空调安装机位有两个，现204房业主已使用一个，104房业主可使用另一个；104房业主的空调也可安装在一层散水位置。

虽经多方协调，但当事方还是无法达成统一意见。

无奈之下，陈胜文向容县人民法院提起诉讼，请求法院判令李和、黄春梅及小区物业公司整改空调安装问题，将204房安装在104房飘窗上的空调拆除，排除妨碍，腾出依约属于其安装空调的位置（104房飘窗上）给其安装空调外机。

经法院查明，小区5栋其他业主的空调外机均安装在自家飘窗下方，即楼下房屋飘窗顶板上方。

一审：外墙非特定业主专有

容县法院认为，该案的争议焦点在于李和、黄春梅、物业公司是否存在妨害陈胜文物权的行为，即案涉飘窗是否属于陈胜文的专有部分。

依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条的规定，建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为民法典第二编第六章所称的专有部分：

（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；

（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；

（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。

规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为前款所称的专有部分的组成部分。案涉小区5栋104房的主卧室飘窗的顶部部分，未规划列入房屋买卖合同中，亦无证据证明该飘窗已登记为特定业主所有，独立性不够明确，不属于专有部分。陈胜文关于对104房的主卧室飘窗顶部部分享有专有权的主张，无法律依据，法院不予支持。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定：“业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。”李和、黄春梅作为204房的业主，利用案涉飘窗顶部安装空调外机，系合理使用共有部分，且该飘窗顶部仍有一个空调外机机位的空余，陈胜文亦可将空调外机安装在该位置。

根据民法典“法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯”的规定，李和、黄春梅经咨询物业公司后才将空调外机安装在案涉飘窗顶部，物业公司亦认为该位置属于《关于前期物业管理的约定》中约定的合理位置，且该小区的其他业主均按照该习惯来安装自家空调外机，均属遵循小区的管理习惯而进行合理利用共有部分，陈胜文在案涉飘窗仍有空调外机机位的情况下亦应按照该小区的习惯来安装。陈胜文诉请李和、黄春梅、物业公司拆除案涉空调外机，无事实和法律依据，法院依法不予支持。

容县法院作出一审判决：驳回陈胜文的诉讼请求。

二审：主张拆除空调外机没有事实及法律依据

陈胜文不服一审判决，向玉林市中级人民法院提起上诉，坚持一审时的诉讼请求。

陈胜文称，黄春梅、李和安装空调外机的位置并非204房的专有部分对应的外墙，而是104房专有部分对应的外墙。黄春梅、李和将空调外机直接安装在104房飘窗顶板，实际上是安装在104房专有部分对应的外墙，空调外机产生的振动、噪声对其今后的生活会造成严重影响，甚至会造成更大的矛盾。黄春梅、李和安装空调外机的位置明显不合理，也不符合一般的安装习惯。此外，住建等相关管理部门也就204号房的空调外机安装实地了解，并根据该楼设计图纸和购房合同等，明确204房业主将空调安装在104房飘窗上面存在不妥，也已向物业公司发出整改建议，该建议是有事实依据的，应当得到尊重。且开发商提出“104房的空调也可安装一层散水位置”的方案并不可行。

黄春梅、李和辩称，住宅小区的外墙面为小区相关业主共同所有，他们安装空调外机的外墙属业主共同所有，并非陈胜文所专有。他们将空调外机安装在现有位置，是对共有部分的合理利用。

玉林市中院审理后认为， 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条就“专有部分”进行了明确规定。此外，依照该解释第3条的规定，除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为民法典第二编第六章所称的共有部分：

（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；

（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。

该条对“共有部分”作了明确规定。诉争空调外机安装位置位于建筑物外墙，且并不符合该解释第2条规定的专有部分，故诉争位置应属于共有部分。陈胜文主张该位置属于其专有部分，无事实和法律依据。

玉林市中院指出，从案涉小区楼层构造、空调外机安装情况及一审查明事实看，黄春梅、李和在案涉飘窗安装空调外机符合该小区的空调安装习惯，况且该位置仍余有一个空位可以用于安装空调外机。此外，物业公司明确表示，104房的空调也可安装一层散水位置，该公司愿意提供必要的协助。陈胜文主张拆除已安装的空调外机没有事实及法律依据。

近日，玉林市中院作出“驳回上诉、维持原判”的终审判决。

（文中人名均为化名）

综合：玉林中院、容县法院、广西法治日报

来源： 广西高院