大众网·海报新闻见习记者 宁茜 淄博报道

近日，淄博一小区有业主向记者反映，业主们想要改建地库门禁设备，却遇到了重重困难。物业拒绝微信群交流，要求业主们当面探讨改建方案；而小区未成立业主委员会，没有业主代表参与商谈，一时间双方僵持不下。小区改建需要满足哪些条件？线上协商是否可行？记者采访了相关律师进行解答。

小偷熟门熟路 地库畅通无阻

业主与物业的争端源于一次失窃案件。6月25日，淄博市盛世国际小区业主吕先生在地库停车时忘记锁车门，车上4000元现金被盗。吕先生调监控时发现，作案人为一名遮挡严实的男子。该男子进入地库后四处拉车门搜寻目标，对此地十分熟悉。吕先生将监控录像发到业主群里后，业主们纷纷指责小区地库的安全管理漏洞。

“车库入口就一根细杆子，四处畅通无阻，陌生人随便进，谁也拦不住。”业主张女士吐槽道。

记者在小区现场看到，该小区入口一共有三处，其中行人门禁管理比较严格，需要刷脸进入；但位于小区外侧的地下一层、地下二层车库入口，仅机动车进出需要抬杆，行人与非机动车辆可自由出入。

小区地下车库门禁仅对机动车进行拦截

同时，记者发现，车库内单元门虽有门禁但并未启动，外来人员能够随意出入，坐电梯可直接到业主家。小区业主认为，不安全的门禁系统给住户造成极大的安全隐患。

小区地下二层车库里的单元门大开

业主催改建 物业等协商

“我们物业费每月1.5元/平方米，在当地已经很高了，但物业的门禁安全管理却满是漏洞，根本达不到交的物业费水平。”业主王女士说。车库失窃事件成为导火索，业主们在物业群里纷纷指责物业方不作为，并提出“强烈要求更换更安全的门禁系统”的诉求。

小区物业群截屏（业主王女士提供）

针对业主们在微信群的诉求，物业管理人员在群里回复业主，“地下出入口门禁系统属于硬件配套设施，物业主要负责维修养护管理。针对目前情况，因涉及到公用设施的改重建以及住宅专项维修基金的使用，需要大部分业主的同意。”记者联系上了物业方负责人，对方表示，“地下车库坡度大，门也很小，改建涉及方方面面，无法在微信群说清楚，需要与业主当面谈。但没有业主代表来找我们商讨这件事情。”

据了解，目前该小区入住率还不高，未成立业主委员会。业主在群里刷屏表诉求，却没有业主代表找物业当面商讨；而物业方不愿在微信群沟通。双方就此僵持不下。

改建表决需合法 听听律师怎么说

针对小区公共设施改造的决议问题，记者联系到了国家一级律师、山东法策律师事务所主任张法水。他表示，“业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。只有专有部分面积占比和人数占比均达到三分之二以上，事项的表决才是合法的。”

没有业委会，物业又不组织业主大会。对这种情况，张法水给出建议，“可以利用网络与技术手段，物业设置一个投票小程序系统，将信息推送给业主，业主经过人脸识别等有效验证方式，来认证业主身份，实行一户一票制进行投票。”通过线上投票系统，也需要做到专有面积符合、到会人数符合、表决数符合，才可以得出合法有效的决议结果。

“为了完善小区治理，还是应该依法成立业主委员会，这样可以更规范更好地解决业主与物业纠纷，维护自己的合法权益。”张法水说。