小区的物业服务在我们的日常生活中已经成为不可或缺的一部分，越来越多的业主在享受物业服务的同时，也有相应的问题凸显出来。在物业服务企业已经按照约定全面履行了相应义务的情况下，小部分业主会片面认为自己未享受物业服务不应缴纳物业费，比如业主还未搬进小区居住、比如低楼层业主提出其从未乘坐电梯等情况。

在面对这些情况时到底该不该缴纳物业费？让我们从新密法院审结的一起因业主长期拖欠物业服务费形成的民事纠纷案件中加以了解。

原告河南某物业服务有限公司自2018年起对新密某小区提供物业服务并签订《物业服务合同》，按相关规定向小区业主收取物业服务费，但三位被告一直拖欠物业费长达四年。被告王某、周某系该小区5层商业楼宇共同共有人，持有物业建筑面积约为2500平方米，拖欠原告物业费共计13万余元。被告王某、周某认为已将房屋出租给他人开办宾馆，因开办商务宾馆有要求已对房屋进行全面改建、装修等，建成的大门直接对着大街不通过小区大门，且宾馆有自己的保安、清洁工等各类工作人员，物业公司无需提供任何物业服务，拒向原告缴纳物业管理费。该案另一被告谷某为该小区另一登记在某公司名下商铺的实际占有、使用收益人，所持有物业建筑面积约为600平方米，拖欠原告物业费3万余元。被告谷某以未收到过任何通知，也未参加过任何业委会表决，原告对临街商铺未提供过任何物业服务为由，拒向原告缴纳物业管理费。

新密法院经审理认定，原被告双方签订《物业服务合同》约定了物业项目、物业服务期限、物业区域服务收费方式等，依法成立，受法律保护，该合同效力及于全体业主,全体业主均应按合同约定支付物业服务费。被告王某、周某不服，上诉至郑州市中级人民法院，在案件二审期间原、被告双方达成调解。

虽然业主没有参与物业服务合同的订立，但是业主委员会根据业主大会选聘物业服务企业并与之订立的物业服务合同效力是及于全体业主的，这是业主行使自治权的结果，全体业主都应遵守。业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照合同约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。选聘物业服务企业是业主共同作出的决定，只要物业服务企业按照合同约定提供了相关服务，则物业费的交纳义务对全体业主而言都是均等的。

《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定：建设单位依法与物业服务人员订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。

《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

作者：鲍志刚 姚兰 ⑦

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