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商品房交易中，以房屋面积计算房价，因此很多朋友在收房后尤为关注自己所购买的房屋面积是否符合合同约定，而对于房屋层高并不是特别留意。
但房屋作为立体空间，层高对于房屋的使用价值和交易价值或多或少存在一定影响，尤其是对于购买商铺、loft户型、高档住宅的朋友，可以说对层高有着特殊的要求。
最近有朋友咨询房屋层高不符合合同约定能否向开发商主张相应的违约责任，但无论《商品房买卖合同》还是现行法律及司法解释均没有关于层高不符合约定的处理方式。
为此，我们通过几则案例，来看看层高不符合合同约定不同法院是如何处理的。
01
广西案例
案例一
裁判要旨：开发商交付房屋层高与合同约定不符，应赔偿差异部分的损失，损失具体计算方式为房屋总价乘以层高误差比，即以房屋单位面积价格标准计算层高差价。
南宁市西乡塘区人民法院认为：原、被告双方签订的《南宁市商品房买卖合同》明确约定涉案商铺层高为5米，经原、被告双方于2018年12月5日确认，涉案商铺的实际层高仅为4.03米，实际层高与合同约定不符，误差比为19.4%，被告对此应承担相应的违约责任。被告辩称不应承担违约责任的抗辩理由不能成立。由于双方在合同中未对实际层高与约定层高不符的处理方式进行约定，现行法律对此又无相关规定，本院酌情确定被告应赔偿原告因涉案商铺实际层高与合同约定不符的经济损失为92558元（总价477104元×19.4%）。原告要求被告双倍赔偿差异部分房价款，没有合同及法律依据，本院不予支持。
案例二
裁判要旨：开发商交付房屋层高与合同不一致构成违约，在合同没有约定且法律没有规定下，参照司法解释关于面积误差的处理原则，即差异在3%以内的按房屋单位面积价格标准计算，差异超过3%部分按房屋单位面积价格标准双倍计算。
来宾市兴宾区人民法院认为：关于房屋层高缩水赔偿问题：合同约定房屋层高为2.8米，而房屋实际层高为2.7米，有设计图纸为凭，予以确认。但黄宏笑主张房屋实际层高为2.56米，未提供证据证实，不予采纳；家和公司辩称合同约定房屋层高为2.8米是笔误，理由不充分。房屋的层高与面积一样，都是影响买受人的购房判断和购房价格的重要因素，对房屋实际层高与合同约 定不符的违约责任如何承担，虽然我国现行法律法规尚无明确规定，当事人订立的商品房买卖合同也没约定。但家和公司已构成违约，应承担相应的责任。为不损害买受人的利益，家和公司应赔偿黄宏笑房屋层高缩水部分的工程造价即直接损失成本费1492.34元。
另外，根据公平原则和参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中，针对在合同没有约定或约定不明的情况下商品房面积误差的处理原则。即面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人。面积差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。本案出卖人交付使用的房屋层高小于合同约定，误差比值是3.57%（2.8米－2.7米除以2.8米）。故家和公司应赔偿黄宏笑房屋间接损失价款6967.04元［总房价168286.00元×（3%＋0.57%×2）］的一半即3483.52元。
案例三
裁判要旨：开发商交付房屋层高虽然不符合合同约定构成违约，但层高符合报建和设计规范且符合正常居住要求，而层高与房屋价款无必然联系，参照面积误差处理方式计算损失有失公平，二审法院酌情按照房屋总价款的1%计算赔偿款。
桂林市七星区人民法院认为：
二原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。被告向原告交付的房屋，层高不符合合同约定，对原告的正常使用造成较大影响，属违约行为，应当赔偿原告因此造成的损失。因现行法律规定中没有对商品房买卖合同中房屋层高的误差赔偿标准作出具体规定，本院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条中对房屋面积误差的返还标准进行计算。
误差在3%以内的部分按该比例的购房款计算，超过3%的部分按该比例的购房款双倍计算。根据前述检测报告及双方当事人对房屋楼板厚度的确认，本院认定该套房屋的层高为2.796米﹛〔（2.66米 2.67米 2.66米 2.66米 2.66米）÷5间〕 0.134米﹜，与合同约定的层高2.9米误差为0.104米，因该房屋层高3%的误差值为0.087米（2.9×3%），被告应当承担的赔偿数额为30190.74元﹛（725739元×3%） 〔（725739元×0.58%）×2倍〕﹜，故对原告的赔偿请求，本院予以部分支持。
桂林市中级人民法院认为：
鉴于上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》并未就层高不符应承担的违约责任进行约定，法律对此也没有明确规定，而涉案商品房层高已无法改变，不具备可采取补救措施的条件，故应当根据上诉人的违约程度和被上诉人受损程度酌情确定赔偿数额。被上诉人主张比照面积误差处理方式计算损失，但《商品房买卖合同》中的价款是以单位面积价格为计算依据，房屋面积直接影响到房屋的价款和实际使用，而房屋层高则与价款并无必然联系，实际上对房屋价值的影响较小，所以直接根据减少高度的比例，以房屋价款为基数计算，既不能客观反映损失的大小，也过分加重了上诉人的责任，有失公平。
被上诉人未能举证证明上诉人在主观上存在故意违约、隐瞒房屋实际状况的情形，而且上诉人在客观上也没有故意降低原来的建设标准从中获利的事实。鉴于涉案商品房的层高符合报建、施工和国家住宅设计规范标准，足以满足居住的需要，符合正常居住的要求。房屋实际层高比合同约定相差0.101米，对被上诉人使用房屋和生活居住的舒适度确有一定的影响，但该影响相对有限。因此，应综合考虑上述情节，酌情确定由上诉人按总房屋价款的1%支付赔偿款为宜。具体支付金额为7850.57元（按785057元×1%）。对于被上诉人主张的数额超出部分，不予支持。
02
外省案例
案例四
裁判要旨：房屋实际建设符合规划，法院酌定按照房屋实际价值的1%计算层高损失。
湖北省高级人民法院认为：关于涉案房屋层高不符合合同约定是否应赔偿损失的问题。华田房地产公司申请再审认为因开发的1至3号楼设计及规划的层高为2.8米、4号楼层高为3米，房屋实际建设符合规划，但因公司工作人员失误将1、3号楼销售合同中房屋层高统一打印成了3米。因双方所签《商品房预售合同》中约定房屋层高为3米，但阮涛、齐园园所买房屋实际层高为2.8米，虽符合规划和建筑标准，但确与双方合同约定不一致。该不一致到底系工作人员的失误还是出卖人促进销售的一种方式不得而知，但造成该不一致的责任在华田房地产公司。对此，原判决秉持诚实信用的原则，酌定按房屋实际价值的1%计算层高损失并无明显不当。
案例五
裁判要旨：层高虽不符合约定，但已达到国家住宅设计行业规范规定的居住使用要求，在双方没有明确约定违约责任下，要求赔偿没有事实和法律依据。
江西省高级人民法院：关于廖中华提出诉争房屋层高不符合合同约定的问题。按照国家住宅设计行业规范，普通住宅的层高宜为2.8米，涉案房屋的实际层高为2.9米，已达到居住使用要求。且本案双方当事人就层高未达到约定标准的是否应予赔偿以及赔偿金额并未作约定，故二审判决认为廖中华在合同没有明确约定的情况下要求富盈公司赔偿没有事实和法律依据，并无明显不当。
案例六
裁判要旨：涉案合同没有约定层高差异处理方式，且买受人没有举证证明实际层高影响房屋正常使用或导致价值贬损，应当承担举证不能的不利后果。
广东省高级人民法院认为：关于新城市公司是否应向葛群芳赔偿损失的问题。葛群芳购买的案涉房屋为包括地上三层和地下一层的别墅，而案涉合同中关于房屋层高的约定仅有一处，即合同第三条中的“层高为3.3米”，故二审法院根据本案房屋的实际情况认定上述3.3米为整套别墅的平均层高，有事实依据。同时，案涉合同未就层高差异的处理进行专门约定，而葛群芳在本案中亦未举证证明案涉房屋的现有层高影响其正常使用或案涉房屋因现有层高出现价值贬损导致其损失。因此，二审法院未支持葛群芳关于赔偿损失的请求，亦无不当。
案例七
裁判要旨：层高误差比小于3%，不符面积误差比绝对值大于3%可以解除合同的规定，解除合同的请求不予支持。
最高人民法院认为： 刘洋、李春春主张 层高不足属于《补充协议》第八条约定的“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致房屋结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化”，但《补充协议》未约定层高存在多大误差属于“设计变更”，且根据统计表的数据，一层层高存在最大误差为6cm，最大误差率约为1.1%，小于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十四条规定的买受人可以请求解除合同的面积误差比绝对值3%。
03
律师评析
为了更好理解，我们先看一下我国现行的《住宅设计规范》对于层高的要求：
《住宅设计规范》GB50096-2011
5.5层高和净高。
5.5.1住宅层高宜为2.80m。
5.5.2卧室、起居室(厅)的室内净高不应低于2.40m，局部净高不应低于2.10m，且局部净高的室内面积不应大于室内使用面积的1/3。
5.5.3利用坡屋顶内空间作卧室、起居室(厅)时，至少有1/2 的使用面积的室内净高不应低于2.10m。
5.5.4厨房、卫生间的室内净高不应低于2.20m。
5.5.5厨房、卫生间内排水横管下表面与楼面、地面净距不得低于1.90m,且不得影响门、窗扇开启。
其中，5.5.2、5.5.3为强制性条文，必须严格执行。另外，关于层高和室内净高的定义在该规范中也做了说明：
——层高：上下相邻两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离
——室内净高：楼面或地面至上部楼板或吊顶底面之间的垂直距离。
也就是说，根据上述规范普通住宅的高度宜为2.8米，这个高度为结构高度，包含了楼板的厚度即天花板中线到地板中线的垂直距离，也可以理解为：层高=室内净高 天花板厚度。
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如果合同约定交付层高为2.8米，则交付的房屋室内净高一般不会达到2.8米，但卧室、起居室（厅）的室内净高不应低于2.4米，局部净高（有梁横穿的情况）不应低于2.1米，厨房、卫生间不低于2.2米。
所以，很多购房者在房屋交付验收时测量的仅仅是室内净高，忽视楼板厚度，而楼板厚度一般为15公分左右，因此对于交付层高差异存在误解。
了解了国家住宅设计的相关规范，我们再回顾一下上述案例的判决结果：
案例一：层高约定5米，实际交付4.03米，最终法院以房屋单价为标准计算层高误差赔偿金额
案例二：层高约定2.8米，实际交付2.7米，最终法院参照面积误差的处于原则计算赔偿金额
案例三：层高约定2.9米，实际交付2.796米，最终法院酌定按照房屋总价款的1%计算赔偿金额
案例四：层高约定3米，实际交付2.8米，最终法院酌定按照房屋总价款的1%计算赔偿金额
案例五：实际交付层高2.9米，层高不符合合同约定但超过相关设计规范，不予支持赔偿
案例六：实际交付小于3.3米，没有举证证明层高影响正常使用或影响房屋价值，不予支持赔偿
案例七：层高误差6公分，误差比为1.1%，未超过3%，参照面积误差的处理原则驳回解除的请求
通过这些判决结果我们看到，由于合同没有约定，又缺乏统一的裁判标准，所以对于层高差异引起的纠纷，各地法院审理时裁判尺度存在一定差异，但似乎又可以归纳出一些规律。
其中法院支持购房者主张赔偿诉求的案例一、二、三、四。
在这四个案例中，除了案例一为商铺外，其余都是普通住宅。
案例一，因层高差太大，法院直接认定开发商构成违约且按照面积单价计算层高差价来计算损失赔偿数额。
案例二，合同约定层高2.8米，但实际交付层高仅有2.7米，尚未达到《住宅设计规范》规定的适宜层高，装修后层高会更低，对居住舒适必然产生影响，因此法院也直接认定开发商构成违约且参照面积误差处理原则计算损失赔偿数额。
案例三、案例四，合同约定层高均超过来《住宅设计规范》规定的2.8米，实际交付的层高为2.8米或非常接近2.8米，考虑到实际交付的层高已经达到《住宅设计规范》规定的适宜层高，法院直接认定开发商违约行为实际上对购房者的实现合同目的影响不大，因此责任酌定以房屋总价1%计算。
我们再来看看法院不支持购房者赔偿诉求的案例五、案例六：
这两个案例中，涉案房屋也是普通住宅，合同约定层高均超过了《住宅设计规范》规定的2.8米，而交付的层高虽然不符合约定但也超过了适宜的层高，且误差的比例并不大，可以说就普通住宅而言几乎不存在使用价值和交易价值的贬损。因此法院在审理案件时，虽然认定开发商构成违约，对于购房者提出的诉求，在证明标准上要求比前四个案例要高，需要举证证明开发商违约会导致实际使用或价值贬损，在购房者无法举证证明情况下，不予支持。
最后看看案例七，这是一个最高法的案例，购房者因开发商交付的房屋层高误差6公分，误差比为1.1%，主张解除合同。
在没有合同约定，没有法律法规规定的情况下，最高法同样参照适用了面积差异的处理原则，认为误差比没达到3%，不予支持解除合同。
我们推算了一下，如果达到误差比3%，那么这套房层高与约定的层高误差达到16公分，已经是一块楼板的厚度，这对于开发商来说确实不应该发生，或者就是存在擅自变更设计规划的行为，购房者有权主张退房。
最后我们总结一下，法院在审理该类案件时，在既参照面积误差处理原则的同时，需要结合我国现行的《住宅设计规范》来衡量开发商违约行为给购房者造成的实际损失，同时根据开发商违约的情形确定购房者的举证责任和应达到的证明程度，最后基于公平原则和诚实守信原则做出公平公证的裁判。
所以我们建议，在目前没有法律法规规定下，双方在签订《商品房买卖合同》时，可以就层高误差或存在可能的设计变更问题进行约定，在产生纠纷有据可依，避免诉累。
-End-
