刘佳琪和丈夫把租来的复式房改造成“宿醉”主题的民宿

唯一跟自己物业不同的是，装修时她把预算控制在分摊进两年房租可以承受的范围，因为谁都有可能遇到事儿，得做房东也许会卖房的打算。平时，刘佳琪把四间房都挂在网上，每天晚上租出去三间，最后剩哪一间，就是她和老公晚上住的卧室。这虽然有些折腾，但跟每年换房相比，流动范围小多了，更重要的是人们对于“宿醉”主题很感兴趣，入住一年来，民宿的收入抵上了一年的房租。

“90后”从小的居住环境和生活环境都要好于前代人，他们的“60后”父母是改革开放的受益者，有车有房有存款，使得他们对经济问题担忧很少，生活不将就、敢消费。根据天猫旗舰店数据的观察，“90后”不会像“80后”一样随着工作年限增长、工资水平提高而提高消费等级，从天猫几家昂贵的化妆品品牌旗舰店看，他们会选择“一步到位”，直接购买最好的产品。

并不是每个“90后”都有巧思和经验去改造装修出租房，但是会有不少“90后”愿意花钱租住舒服的标准品，就像魏思凡夫妇一样。长租公寓回应了“90后”们对租房消费升级的需求，它们由各公司统一设计装修，统一的品牌家具，专门的管家、保洁和维修人员，通过互联网看房、交租、维修申报，招招指向传统租房的痛点。长租公寓按照收房模式分成集中型和分散型两种，集中型的公寓是把地铁沿线等交通便利区域的厂房、整栋楼签订多年租赁合约，然后统一装修运营；分散型是把零散在城市各处的房子进行标准化。整栋楼拿地可以降低成本，分散式收房扩大覆盖面积。

这种租房领域的新产品按照“用户思维”去设计，舒适、方便和稳定性是基本门槛，为了树立品牌，还有人提供更精细的服务。从美国回来的王戈宏，2013年把北京CBD区域的一栋大厦改建成新派公寓，设计花了很多心思。新派公寓不但房间里铺了地暖，楼道里也是地暖，并且在北京供暖期前后各延长半个月，解决北方人最难挨的阴冷。另一个洋气的细节在于，公寓的每个厨房都装上了“中产阶层生活品质的利器”——厨余垃圾处理器。“我的楼里没有任何剩饭剩菜，没有任何臭味，所以，普通走廊都是又黑又臭的，我们的走廊和楼道铺了防滑地胶，鼓励大家爬楼梯做运动。”王戈宏说。

王戈宏把25岁到35岁在CBD工作的女白领想象成用户，因为她们对生活品质有要求，对细节敏感，如果让这一部分人满意，产品品质基本过关。他把鞋架设计成有专门放长靴的空间，因为女人的靴子是不能折叠的，还做了足够大的衣柜，用来给女孩们放漫长秋冬的大衣和风衣。“女孩儿喜欢这些设计，我刚开始第一年女性租户达到了90%。后来我还专门调节了一下，把女性租户的比例降下来。”王戈宏说。

除了公寓方提供的租房品质，为了方便管理、减少潜在纠纷和保证公寓的品质，很多长租公寓要求不租给养宠物的、带小孩的和跟老人一起居住的。王戈宏说，因为总有一些人是不喜欢宠物和怕小孩哭闹的，这些特例会影响其他租户的体验。“新派公寓最开始没有管得那么严格，有人在公寓里养猫，主人还出差了，猫在家一直叫，邻居就投诉。后来，我们还是让大家严格遵守公约。”王戈宏的新派公寓CBD店比普通的长租公寓更精细化了规定，它的租金要比同地段普通公寓贵50%，要求租户要有本科以上学历，拒绝租给50岁以上的单身大叔。在美国生活很多年的王戈宏说，这在美国都算歧视了，但越精细化的要求就能吸引到越精准的租户，这间公寓后来的面貌就是一栋住着高学历、高收入的时髦年轻人的新空间。它反而更加吸引这群人来租房，因为有人喜欢跟自己类似的人做邻居。

长租公寓从2013年进入一个融资高峰，每年有几十亿资本进入到这个领域，创业者、开发商、房产经纪、酒店业都纷纷进入这个领域。它虽然是个新产品，但是竞争又激烈又烧钱。王戈宏说，长租公寓的成本组成有拿房成本、折旧费、运营成本、税费，理论上拿房成本低是一个盈利点，可现在城市中心区每出一栋楼，太多家竞价，拿房成本便宜不了。“我算过拿房成本占70%的话，利润就为零了。一个健康企业要在5到7年收回投资，现在的价格让很多企业是收不回装修和改造投资的。这个行业现在都在大量融资，谁能迅速最大规模，才能活下来。”王戈宏说。

长租公寓在中国是一个全新的产品，甚至针对它的消防安全规定等法律法规都还在健全之中。从商业的角度，它现在还不是一个赚钱的生意，它的可持续性在哪里，还需要碰撞和磨合，未来也许很赚钱，而有未来才能长远解决年轻人租房的痛点。

降低居住成本，才能让年轻人安心留在大城市为了梦想而奋斗，也是城市保持活力和经济发展的条件。国家频频出台政策鼓励发展租房市场，同时还需要探索的是职住平衡的方法。

租房可以成为买房安身落脚的一项替代方案，职住平衡解决的是通勤时间长的问题。杨现领说，租房问题主要还得依靠存量市场来解决，因为租房需求集中在交通便利、配套设施完善的成熟区域。租房需求的核心偏好就是车程足够短，离工作地点足够近。现在一些城市规划拿出郊区的新增用地建设租赁住宅，并不是真需求。

职住平衡的探索，一种思路是把城市核心区域的沉淀房产进行翻新改造再投入到租赁市场，比如长租公寓的模式，还有一种方法是共享际的尝试。共享际的创始人毛大庆同时也是联合办公领域的独角兽公司优客工场的创始人，这个项目是把联合办公与公寓相结合，同时定期举办各种受到年轻人喜欢的线下社群活动。东四九条的项目已经运行了接近一年的时间，成为北京小有名气的时髦地，24间房也一直满租。一楼甜品店的老板虽然在北京有房子，也在楼上租了一间。一楼吃饭喝咖啡的区域还成了鼓楼片区网红店老板们开会、社交之地，因为共享际早上8点钟就开业了，跟周围的早点小吃部差不多，是周围区域里最早开业的现代化第三空间。形成了一定的氛围之后，楼下联合办公的工位出租也很容易。

东四九条的面积不大，地理位置又很特殊，运转起来容易。这种模式能复制到其他区域吗？在北京的三环以内，国贸共享际会在10月份开业。它是由老国贸饭店改造而成，这幢国贸地区早期的建筑，跟鳞次栉比的新楼相比，显得陈旧了，商住用一体化的模式是让它有新的内容。共享际的联合创始人贾小萌说，国贸周边长租公寓的价格在1.8万到2万元一个月，共享际打一个价格差。国贸看起来高不可攀，共享际就提供一个机会，让人们又能在这里住，又能在这里工作，还能在这里开店。作为吸引人流和增加黏性的商业区域，贾小萌已经招商了一些没有能力入驻国贸的网红店和小店，也是为了丰富这个以大品牌、连锁品牌为主商圈的区域。

他们更明显的职住平衡探索是在房山和顺义。顺义的共享际甚至规划了工厂的面积。优客工场和衍生出的共享际现在被互联网创业界看作是中国版的we work和we live，可贾小萌说，对计划经济时代有印象的人对这种模式都不陌生，从前的工厂大院里就是有工厂区、职工宿舍区、食堂、俱乐部，平时工作、生活、娱乐不用出大院，周末才出来逛街。

贾小萌说，他们在做的是一个可玩性很大的项目，可以想象一下乐高，想怎么插就怎么插，只不过看引入的内容是什么。“现在很流行的长租公寓解决的是住的问题，我们想做的是如何让办公和居住更加高效，它算是一种创新的生活方式吧。”