前言：

前两天和朋友聊天，聊到其所在的项目起诉业主欠费，最终法院判决赢了一小半（法院判决了欠费业主支付部分物业服务费）。朋友感到疑惑，说为什么网络上、新闻中物业公司起诉业主欠费大部分都能胜诉、可以收回全部欠费，而他们却只得到不上不下的结局？

老周直言，法院诉讼不是看谁有理，而是看谁拿出的证据多、证据全，并且能够利用证据说明自己有理！ 现实中，如果案件稍微复杂点、没有明确有利的证据、再加上律师不靠谱等综合因素，各种情况都可能出现。

最后，看到朋友发过来的法院判决书，老周知道原因了，就是聘请的律师不靠谱、起诉前案件的研判不深入、项目日常管理中不注意法律细节。

正文：

下面，老周就简单聊聊这个案例。

1、业主购买了4套物业，该物业应于2015年12月底交付（2016年1月1日计算物业服务费），但业主未按时收楼。

2、2016年11月，业主收楼时，发现4套物业都存在“天花污染、地台板生锈、墙身批灰不平、有色差”；并且有一套物业“玻璃幕墙缺失”；业主以物业存在质量问题拒绝收楼。

3、2017年3月，业主要求收楼，但物业服务中心以业主欠费、需要补交欠费后才能交楼，双方纠纷未交楼。

4、2018年4月，业主实际收楼，但业主未支付2018年4月份之前的物业服务费。

5、2020年5月，物业公司起诉业主，要求其支付2016年1月至2018年4月期间的物业服务费。最终，法院支持了物业公司一部分诉讼请求。

1、近20页的判决书，双方在2015年12月是否具备交付条件（业主提出，交付时停车场暂时不能使用）、及物业服务费起始时间等问题，只围绕着物业管理条例、商品房销售合同、前期物业服务合同、物业服务协议等相关内容进行争论，没有提到房屋质量、商品房交付方面的法律法规、及相关证据和资料。

2、对于业主提到的房屋质量问题（天花污染、地台板生锈、墙身批灰不平、有色差），物业公司及律师没有提出异议（判决书中未看到相关内容）、也没有相应争议内容的描述（其实，上述问题只能是产品瑕疵，不能算质量问题，不能作为拒绝收楼的依据）。

• 当然，这个问题其实和物业公司关系不大，下面详述。

3、对于4套物业、有1套物业缺失玻璃幕墙（这个可以作为拒绝收楼的依据）的情况下，并案起诉，其实对物业公司不利；不清楚为什么要作为一个案件进行处理？

4、交付物业，是发展商和业主之间的法律关系。2017年3月，物业公司以业主欠费拒绝交楼，从法理上、及实际结果看，都对物业公司不利。

从以上情况可以看出：

• 物业公司及律师对以上案件的前期研判不深入、不细致（4套物业合并起诉对物业公司不利，1套物业缺失幕墙玻璃，不应当并案起诉）；
• 物业公司在诉讼过程中，提供的证据较少，说明日常管理中对相关资料、记录收集、储存不是很严谨；
• 律师对房地产、物业管理方面不是太熟悉，所采用、选择的法律法规较少。如前面说到的房屋质量问题、物业是否达到交付条件问题的法律法规非常多；其中在法律法规、部门规章方面就有：《中华人民共和国产品质量法》、《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《房屋建筑工程质量保修办法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等。

1、关于物业交付条件

关于物业交付条件，建筑法、建设工程质量管理条例等都有规定，特别是《物业承接查验办法》中对物业交付条件有明确、详细的要求（实施承接查验的条件、也是物业可以交付使用的条件）：

• （一）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；
• （二）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；
• （三）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；
• （四）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；
• （五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；
• （六）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；
• （七）法律、法规规定的其他条件。

所以，按本案描述的情况，业主收楼时发现的“天花污染、地台板生锈、墙身批灰不平、有色差”等问题不构成拒绝收楼的理由。

当然，关于房屋质量瑕疵、质量问题等方面问题是一个比较复杂的话题，此处就不多说了。

2、关于历史欠费是否能够拒绝业主收楼的问题

现实中，物业公司对于未按期收楼、购买法院拍卖房的业主，一般是要求业主缴清历史欠费后，才能收楼、拿钥匙。但如果从法律角度来看，房屋交付和物业服务费实际上是两个法律关系：

• 房屋交付：房屋销售方（发展商）和房屋购买方（小业主）之间的商品房买卖关系，在这个法律关系中，是不涉及物业公司的；
• 物业服务费：物业服务是房屋产权人（业主）与物业公司之间的物业服务合同法律关系，但这个法律关系可能会涉及到房屋销售方（发展商），如可能存在因房屋质量问题不能交付给业主（未交付期间的物业服务费由发展商承担）所。

所以，对于延迟收楼的业主，物业公司是无权因业主不交清欠费而拒绝其收楼，而是可以在正常其办理收楼手续后，采取法律途径追讨历史欠费。

同时，要提醒物业公司改变以往陈旧认知，认为业主延迟收楼无所谓、不主动追缴这类欠费；这其实是存在较大法律风险的。

3、如采取法律诉讼，一定要选择靠谱的律师

前面已经说到，从本案的判决就可以看到物业公司所聘请的律师在房地产、物业管理领域是缺乏专业知识的，在案件的前期准备阶段没有详细研读案卷和相关资料，没有收集和准备相应的证据材料，在法律适用方面也是相对贫乏的，所以最终诉讼结果并不理想。

所以，物业公司如采取诉讼方式解决纠纷，一定要聘请房地产、物业管理领域内专业的律师，并要提前了解其对物业管理知识掌握的程度，选择专业律师才能有胜诉的基础。

最后，在诉讼过程中物业公司也不能聘请律师后就放手不管，要经常性的和律师进行沟通、探讨和研判案件，帮助律师尽可能多的掌握案件情况，主张优势、回避劣势，全力配合取得最佳效果。