正所谓远亲不如近邻，好的邻居关系不仅会增加生活幸福感，在遇到困难时也能相互帮助。但往往现实生活中还是会有很多麻烦事影响邻里关系，特别是很多人深受困扰的漏水问题，楼上漏水，楼下遭殃。

小王最近就因为楼上房屋漏水问题搞得觉也睡不好，楼上住户不知道因为什么原因导致漏水，水沿着墙面漏下来，导致整个电视墙被水浸湿，甚至出现泛黄。小王找漏水住户说明了这个情况，但对方一直爱搭不理，经物业、社区调解也没能解决这个问题。

1、 谁来承担责任？

出现这种民事纠纷，如果无法调解，就只能通过法院起诉来解决问题。在去起诉前首先要搞清楚漏水原因，不同的漏水原因可能会影响楼下住户该向谁来主张权利。

（1） 楼上原因导致漏水，由楼上住户承担责任

《物权法》第九十二条规定:“不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的,应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害;造成损害的,应当给予赔偿。”

如果楼上业主确因装修或铺设水管造成楼下住户“受水”，楼上住户应及时查找漏水原因并进行维修，还应当就其不当行为给楼下住户造成的损害承担赔偿责任。

此外,不动产权利人不仅仅是楼上房屋的所有权人,还包括使用权人。

（二）保修期内质量问题，由开发商承担责任

按照《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》的规定,正常情况各部位、部件的保修内容和最低保修期限分别是:

1、 屋面防水3年；

2、 墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；3、

3、 墙面、顶棚抹灰层脱落1年；

4、 地面空鼓开裂、大面积起砂1年；

5、门窗翘裂、五金件损坏1年；

6、管道堵塞2个月；

7、供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；

8、卫生洁具1年；

9、灯具、电器开关6个月；

保修期从房地产开发商将竣工并验收的住宅交付用户使用之日起计算。

保修期内发生保修范围之内的非人为损坏,由房地产开发商免费维修,因商品房存在质量问题,保修单位进行维修时导致房屋的使用功能受到影响,购买人可以要求开发商承担赔偿责任。

（2） 物业公司需履行管理义务

《物业管理条例》第五十三条规定:业主需要装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。物业公司发现在装修过程中有违反有关规定的行为时,应当通知行为人立即停止并改正;行为人拒不停止或改正的,应当及时报请相关行政部门依法处理。

如果业主遇到了此类问题,应首先向物业公司反映,物业公司如果没有尽到上述义务,就应该为受到损失的业主承担一定的赔偿责任。

如果物业管理公司已经进行了告知的义务，且本身也不属于质量问题，那么物业公司就依法履行了自己的管理义务，需要做的是积极协助和协调与相邻业主的关系，其不承担法律责任。

二、楼下住户应当及时取证

根据《民事诉讼法》第63条的规定，民事证据有以下七种：书证、物证、视听资料、证人证言、当事人陈述、鉴定结论、勘验笔录。这里所指的证据种类是指作为证据资料的不同表现形式。

如果楼上漏水导致房屋受损的，建议住户采取拍照、录像等方式记录房屋受损情况，用于证明房屋受损的原因以及房屋受损的具体位置和情况。

或者申请公证机关公证，邀请有关人员进行现场公证。同时对于损失的赔偿范围，建议能请有评估资质的企业，如价格认证中心等，到现场进行评估。

本期观点律师：北京衡宁律师事务所 巩志芳律师

总结

一般情形下，由双方协商解决是最便捷的方法，如果协商解决不了的只能通过法院起诉解决，一方面请求对方及时修缮，停止侵害行为。另一方面可以请求对方赔偿因为漏水而造成的财产损失。

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