我的小姨父在2020年查出患有直肠癌中晚期，在经历几次手术后，如今化疗13期了，每经历一次化疗，身体就越虚弱，想着自己在世时把名下的房子划给儿子，如何过户最划算是我小姨父现在最关心的问题，不知道大家是如何做的？

我小姨父生了1儿1女，姨妈也健在，名下有2套住宅2间商铺，都在县城中心路段，1套大户型四房两厅两卫160多平，1套小户型三室一厅80多平，2间20-30平的商铺；小姨父年轻时开过水泥厂，这2间商铺是房地产商用来抵债的，因为店铺在菜市场楼上再加上疫情这几年实体生意不好做，店租从每间每月800元降到350元。他想自己还在世把这2套住宅过户给唯一的儿子，儿子大学毕业后一直在外地工作生活。但是听说过户方式不一样所交的税也不一样。

经了解，有房产买卖、赠与和继承三种方式，其中前两项是需要父母在生前进行办理，最后一项则是父母过世后根据《民法典》相关规定进行继承。

用继承的方式，又分法定继承和遗嘱继承，优点是只需一些登记费，没有其他任何税费，但有一个前提：只有被继承人去世，法定继承人才有权获得房屋的所有权。还有就是，每个人的家庭、家族情况都不一样，所以想将房子留给儿女的，可以选择遗嘱继承形式，需要注意的是，遗嘱继承必须是在世时做过公证的遗嘱才有法律效力，并不是随便写张纸就完事的。

用赠与的方式，此前国家规定：对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人免征增值税、个人所得税、土地增值税，赠与双方免征印花税，但全额征收契税，契税税率1%-3%。

为此，我小姨父特地去了县税务局窗口咨询，按照目前最新的规定，子女接受父母赠与的房产需缴纳包括契税、交易费、登记费，但是以后如果表弟要处置这套房产就要交房屋差价的20%作为个人所得税，所以我姨父觉得还是买卖方式过户产权更划算，如果是买卖的话，我小姨父这套160多平住宅是2001年购买的，如过户给儿子的话要交个税2％，契税1.5％，房产的评估值只能到办理过户时进入税务系统才知道，但是这个比例是固定的；另一套房产是自建的，面积小，这套作为第二套过户给他儿子，就要收8.25%的税率，如果房子“满五唯一”，也就是证件满5年，是名下唯一住房的，只需要交契税，增值税和个税都会免去。

从过户的成本来看，房产赠与过户首先被排除掉，最后就在身后继承过户与买卖过户这两种方式中进行选择，网上也经常看到有不少这样的对比研究，有说继承过户最省钱，也有说买卖过户最划算。实际上，在新规下，不能一概而论，为什么这么说呢？不知道大家对这种情况又是如何处理的？