【原告孙某】诉称：

我与李某系夫妻关系，育有二女，分别为李某1和李某2。张某（被告，外孙女）系李某2之女。李某于2021年7月25日因病去世。2017年9月26日，李某在未经我同意的情况下，将夫妻共同所有的位于北京市某区×小区×号楼×层×门×号房屋，过户至张某（被告，外孙女）名下，房屋成交价格为人民币1元。我认为，北京市某区×小区×号楼×层×门×号房屋，虽登记在李某个人名下，但系我和李某的夫妻共同共有财产，且我至今一直居住在该房屋内。李某在未取得我同意的情况下，于2017年9月将该房屋以严重低于市场价的价格出售给张某（被告，外孙女）。张某（被告，外孙女）在对该房屋的权属明知的情况下，以低价购买该房屋，并办理过户手续。该行为严重违反法律法规的规定，应认定为无效的买卖行为。同时，应认定为李某与张某（被告，外孙女）恶意串通损害他人合法权益的行为。我认为张某（被告，外孙女）就上述房屋的买卖及过户行为严重损害我的合法权益，为维护合法权益，故起诉。

诉讼请求：1、请求贵院依法确认张某（被告，外孙女）与李某以1元成交价签订的北京市某区×小区×号楼×层×门×号的房屋买卖合同无效；2、诉讼费由张某（被告，外孙女）负担。

【被告张某】辩称：

一、涉案房屋买卖合同合法有效，李某处分涉案房屋给张某（被告，外孙女）是经过孙某（原告，姥姥）同意的，并非孙某（原告，姥姥）所述的不知情，因此李某处分该房屋的行为为有权处分。自2015年孙某（原告，姥姥）及其丈夫就多次提及要将涉案房屋过户给张某（被告，外孙女），张某（被告，外孙女）及其父母每次都当面回绝此事。2017年，孙某（原告，姥姥）又多次催促张某（被告，外孙女）办理房产过户一事，为了顺应孙某（原告，姥姥）的心意，张某（被告，外孙女）委托父母带孙某（原告，姥姥）去了某区公证处咨询，公证处建议去房产所在地的某区不动产登记中心咨询。2017年9月，张某（被告，外孙女）带两位老人两次到某区不动产登记中心咨询办理房产网签及过户事宜。在办理房产过户的全程都有孙某（原告，姥姥）的参与，并不存在孙某（原告，姥姥）所述的不知情。

二、孙某（原告，姥姥）将案涉案房屋过户给张某（被告，外孙女）是其真实意思表示。该房屋成交价格为人民币1元，不能仅从形式上认定成交价款不合理，该价格更重要的是孙某（原告，姥姥）对张某（被告，外孙女）孝顺行为的一种褒奖方式。张某（被告，外孙女）是孙某（原告，姥姥）的外孙女，是直系血亲关系。孙某（原告，姥姥）自2015年与其大女婿发生矛盾，致使孙某（原告，姥姥）一直无法释怀纠结其中，身体因此出现问题，先是出现肠胃炎，后又得了带状疱疹，此期间均是张某（被告，外孙女）母亲请假带其看病照顾。张某（被告，外孙女）父母从2015年起直至2019年每年带孙某（原告，姥姥）国内多地旅游散心，两位耄耋老人想念在韩国留学的张某（被告，外孙女），张某（被告，外孙女）的父母分别在2017年和2019年带孙某（原告，姥姥）去韩国济州岛和首尔旅游，期间，张某（被告，外孙女）腾出学习时间陪伴两位老人，为他们忙前忙后，给予无微不至的照顾。孙某（原告，姥姥）丈夫2019年10月突发冠心病，张某（被告，外孙女）父母紧急联系安贞医院就医，期间检查、住院、手术、复诊均是张某（被告，外孙女）父母照顾。2019年初开始，孙某（原告，姥姥）因为牙齿问题，在近1年的时间内，孙某（原告，姥姥）均由张某（被告，外孙女）父母请假带其去口腔医院医治。张某（被告，外孙女）母亲因孙某（原告，姥姥）年事已高，身边不能没有人，加之2019年开始孙某（原告，姥姥）丈夫接连生病，考虑再三，张某（被告，外孙女）母亲向单位申请将身份由干部转岗为工人办理提前退休手续，目的是照顾两位老人。2020年10月，孙某（原告，姥姥）丈夫突感头晕严重，张某（被告，外孙女）父母又带其去积水潭就诊，此后多次复诊，直至2021年3月孙某（原告，姥姥）坚持要回家为止。

三、张某（被告，外孙女）取得孙某（原告，姥姥）房屋产权的权利来源符合法律规定。双方签订的合同符合民事法律行为有效的规定。双方关于房产变更形式符合不动产物权设立、变更、转让和消灭的规定。双方关于房产的变更程序完全按照《北京市城市房地产转让管理办法》、《北京市房屋登记工作规范》的相关规定办理。综上，孙某（原告，姥姥）将房屋主动过户给张某（被告，外孙女），是对张某（被告，外孙女）及张某（被告，外孙女）父母孝顺行为的认可，双方不是简单的合同关系，实质是不能用金钱衡量密不可分的亲情关系。至于涉案房产变更程序、变更形式及权利来源均合理合法。因此张某（被告，外孙女）取得涉案房屋应依法有效。孙某（原告，姥姥）、李某一起前往现场办理签合同、缴税、过户，孙某（原告，姥姥）均知情。
按照民法典的规定，诉讼时效为三年，现在距离过户时隔五年，即便存在孙某（原告，姥姥）说的情形，也已经超过了诉讼时效。此外，孙某（原告，姥姥）于2015年3月15日亲笔书写《申请公证》，写明李某2继承养老金20万元，楼房一套59.6平方米。孙某（原告，姥姥）于2019年4月15日亲笔书写《遗嘱公证》，内容叙述了大女儿李某1的不孝顺，二女儿的孝顺，上述材料可证明对涉案房屋的处分是两位老人深思熟虑决定的。现不同意孙某（原告，姥姥）的全部诉讼请求。

【人民法院查明】：

孙某（原告，姥姥）与李某于1960年登记结婚，系夫妻关系，二人育有二女，名为李某1和李某2。张某（被告，外孙女）系李某2之女。2021年7月25日，李某去世。

1999年9月，李某购买了位于北京市某区×小区×号楼×门×层×号房屋（以下简称×号房屋），后于2000年取得×号房屋的产权证。

2017年9月26日，李某（出卖人）与张某（被告，外孙女）（买受人）签订《存量房屋买卖合同》，约定李某将×号房屋出售予张某（被告，外孙女），成交价格为1元。同日，李某北京市海淀区不动产登记事务中心签署不动产登记询问笔录，其中询问“申请登记不动产或份额是否为夫妻共有”中答复“否”。同日，李某将×号房屋过户至张某（被告，外孙女）名下。

庭审中，孙某（原告，姥姥）主张李某将夫妻共同财产×号房屋以低价出售予张某（被告，外孙女），属恶意串通行为，损害其合法权益，要求确认李某与张某（被告，外孙女）签署的房屋买卖合同无效。张某（被告，外孙女）则抗辩与李某实为赠与合同关系，且孙某（原告，姥姥）参与×号房屋过户办理，对此知情且同意。为此，张某（被告，外孙女）向本院提交如下证据：1、微信群名为“你们会唱小shingshing嘛”的微信聊天记录，张某（被告，外孙女）表示群内为其父张某（被告，外孙女）、其母李某2，显示2017年9月13日，张艺陈述“下午带姥姥姥爷去不动产了。”2017年9月22日，张艺陈述“我们到税务局缴税、买房的税”，李某2“你要谢谢你姥姥姥爷”，张某（被告，外孙女）回复“祝两位金主万福金安福如东海寿比南山长流水”。2017年9月26日，李某2“办完了，10号拿房本了，现在开车送姥姥姥爷回家”。2、标题为“申请公证”的照片，主要内容显示“我们决定在我们百年之后，由我们两个女儿来继承这些财产，大女儿李某1，继承父母的养老金60万元……二女儿李某2继承养老金20万元，楼房59.6平米”，落款处有李某，孙某（原告，姥姥）字样。3、标题为“遗嘱公证”的照片，内容主要记录大女儿李某1及女婿对父母不孝顺，二女儿李某1对老人关心，决定由二女儿继承两居室楼房一套等内容，落款处有李某，孙某（原告，姥姥）字样。经质证，孙某（原告，姥姥）对证1据真实性认可，否认证明目的，微信群内无孙某（原告，姥姥），不能证明孙某（原告，姥姥）参与过户的事实，不认可证据2、3真实性。

张某（被告，外孙女）另解释不动产登记询问笔录中李某针对申请登记不动产或份额是否为夫妻共有的回答，不清楚李某是否错误理解为“房屋产权登记是否登记为夫妻二人”，但孙某（原告，姥姥）到场办理的事实可认定孙某（原告，姥姥）同意过户×号房屋。

张某（被告，外孙女）另提出诉讼时效抗辩，孙某（原告，姥姥）则表示记不清楚是否去过房地产交易中心，李某从未告知其要将×号房屋过户至张某（被告，外孙女）名下。另经询问，双方当事人认可在×号房屋过户前后，孙某（原告，姥姥）一直居住于×号房屋，在2019年曾在李某2家共同生活一段时间。

诉讼中，孙某（原告，姥姥）提出诉讼保全申请，本院于2021年9月15日出具民事裁定书，查封了×号房屋，查封期间禁止办理买卖、抵押、过户等手续。孙某（原告，姥姥）为此支出保全费5000元。

【人民法院认为】：

本案相关法律事实发生于民法典施行之前，应当适用当时的法律、司法解释。行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。本案中，李某与张某（被告，外孙女）签署的合同虽名为《存量房屋买卖合同》，但合同内容相对简单，房屋交付、违约责任、税费负担、权属转移登记的条款均为空白，双方针对交易价款仅约定为1元，结合双方的亲属关系，可认定李某系以买卖的形式将房屋赠予张某（被告，外孙女），李某与张某（被告，外孙女）之间的法律关系实为赠与合同关系。

×号房屋为李某与孙某（原告，姥姥）婚后取得，应属其二人的夫妻共同财产，李某在对夫妻共同财产进行处分时，应取得孙某（原告，姥姥）同意。但由孙某（原告，姥姥）提交的不动产登记询问笔录中可知，李某在进行房屋过户接受北京市海淀区不动产登记事务中心询问时，表示×号房屋并非夫妻共同财产，其陈述与事实不符。张某（被告，外孙女）作为李某与孙某（原告，姥姥）的外孙女，应对×号房屋属于李某与孙某（原告，姥姥）的夫妻共同财产明知，其在接受赠与时，应取得×号房屋共有权人的同意。现张某（被告，外孙女）提交的微信群聊记录中，仅显示其与父母的对话，微信群中无孙某（原告，姥姥）参与，不能直接证明孙某（原告，姥姥）参与了×号房屋过户事宜并同意。张某（被告，外孙女）未提交内容为“申请公证”、“遗嘱公证”的证据原件，本院对该两份证据真实性不予采信。

综上，张某（被告，外孙女）未提交充分证据证明孙某（原告，姥姥）知晓赠予房屋并同意，故本院对张某（被告，外孙女）相应抗辩不予采信。现李某、张某（被告，外孙女）均明知孙某（原告，姥姥）是×号房屋的共有权人，却在未征得孙某（原告，姥姥）同意的情况下，将房屋过户至张某（被告，外孙女）名下，构成恶意串通，侵害了孙某（原告，姥姥）的合法权益。孙某（原告，姥姥）要求确认李某与张某（被告，外孙女）签署的《存量房屋买卖合同》无效，理由正当，本院予以支持。

【判决结果】：

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下:

确认李某与张某（被告，外孙女）于2017年9月26日签署的《存量房屋买卖合同》无效。

案件受理费50元，由张某（被告，外孙女）负担，于本判决生效后7日内交纳。

保全费5000元，由张某（被告，外孙女）负担，于本判决生效后7日内交纳。