宋家兄弟两人。

哥哥早些年在当地安了家，弟弟在外地打拼些年，想着跟哥哥住到一个城市，也好有个相互照应。兄弟俩一商量，觉得这是好事，一拍即合。

弟弟工作这么些年手头有些积蓄，要落脚，怎么也得有个住处，但苦于没有资格买房，于是跟哥哥商量了一下，自己出钱，用哥哥的名义买了一套商品住宅。

“亲兄弟明算账”，哥俩签订了一份协议，说明这套房子是弟弟出钱、写哥哥名字，房子归弟弟。

购了房，安了家，有空的时候相互往来，兄弟俩处得不错。

谁知后面发生的事儿，却让兄弟俩翻了脸。

大概过了五、六年的时间。

弟弟好不容易熬到可以在当地购房了，跟哥哥商量着，想把那套房子过户到他的名下。弟弟态度比较诚恳：过户的一切费用都由他承担。而且当时兄长确实帮了忙，为表示感激，弟弟给哥哥三万块钱。

本来弟弟以为没什么问题，谁知哥哥犹豫了……

这么些年下来，房子已经涨了四十多万，倒腾一下只“赚”三万，少了点儿吧？

一开始哥哥没好意思只说，只回应了一句：

“没事，让我琢磨一下。”

这一琢磨就没了动静。弟弟有些急了：

“哥，你心里到底是怎么想的就直说。有什么事儿咱们不能商量？咱们之间，有什么可遮遮掩掩的么？”

老大还是在打“马虎眼”：

“你嫂子说了，这房子还得涨，她的意思是再等等。”

老二一听很不理解：房子再涨，过户不是缴的税更多么？这不是在给他增加成名么？再说了，房子涨不涨价，跟你们有什么关系？

想到这儿，弟弟也没有再客气：

“哥，听你这意思就是不打算给我了呗？你也别拿我嫂子当挡箭牌。这房子怎么回事儿，咱们心里都很清楚，而且有白纸黑字写得很明白。

你含含糊糊的，我就直说吧：这个房子，我要定了。我也不想闹什么关系，但要是真到份儿上，也没什么做不了的。是你先对不住我的！”

兄弟俩的“谈判”，不欢而散。

为这事儿来来回回好几次，亲兄弟的关系到了冰点。关键是，谁也没觉得自己理亏。

弟弟认为，这钱是我出的，当时就为投奔你而来的，而且买房的时候咱们还立了字据。无论从兄弟感情还是从法上，自己都站得住脚。更重要的，自己还主动表达了对亲哥哥的感谢，做得已经够可以了。

哥哥则是不同看法。没错，钱是你出的，但当时如果没有我，你哪来的房子？哪能涨这么多钱？就算亲兄弟不该计较，但你就表示了三万块钱，这“意思”，是不是差点儿“意思”？

闹成这样，老大也觉得搪塞没有什么意义，直接给弟弟摊了自己的底牌：

“房子给你，可以。这些年房子涨价就按40万算，哥俩平分。”

三万感谢费，变成二十万？

“你这是想钱想疯了吧？亲弟弟的钱你也抢！”

弟弟抱定了打官司的决心，直接跟哥哥撂下狠话。

弟弟一头在准备打官司的事儿，哥哥那头也没闲着。俩人各有心思：

哥哥认为，当初是帮你忙了，现在反倒是被你告了，那还了得？弟弟认为，你就是看上钱了，把兄弟感情、当时的约定都抛到脑后。

俩人各自忙活询问的时候，其实心里都不太踏实。

• 有的人劝弟弟，房子本来就在你哥名下，最多把钱加点利息还给你，房子就别惦记了。最好的方式，就是跟你哥好好商量商量，多给他点钱，反正你不吃亏。
• 有人劝哥哥，你们当时可是签好协议的，写得很清楚。不管你怎么折腾，房子都是你弟的，还不如少要点儿，落个人情。

最后哥哥先服了软，主动找到弟弟，为照顾“兄弟情义”，答应了弟弟的条件。

弟弟表面松了口气。谁愿意跟亲兄弟打官司？

办完过户手续，弟弟如约给了哥哥三万块钱，只是没见面，通过转账转了过去，不知是有意还是无意，备注了一下：“感谢费”。

貌似谁都占了点便宜，哥哥得了点好处，弟弟便宜得了一套房，但真正的结果已经不言自明：

亲兄弟俩，闹掰了。

宋家兄弟的事儿，结果不算差。还有更差的：关系闹僵不说，房子还要不回来。

“借名买房”，是有非常大风险的。

我们从三个角度，来探讨分析一下这个话题。直白起见，我们分别用出资人（实际出钱的人）、出名人（登记在房产证上的人）进行表述。

1.“借名买房”，房子到底属于谁的？

“借名买房”，房子属于出名人，而不是出资人。

这是基于我国物权中关于不动产登记有关规定给出的结论。根据《民法典》：

第二百零九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

所以宋家兄弟的事情中，弟弟出资、借哥哥名字购买的这套房子，是属于哥哥的。

换句话说，弟弟以自己实际出资为由要求自己是这套房子的实际产权人，不成立。

2.那么，弟弟能不能合法地要回这套房子？

假设兄弟二人闹上法庭，最终会产生什么样的判决？

大概率情况下，判决结果是：要求哥哥把房子过户给弟弟——注意，是过户，而不是“还”，这是有区别的。

上面第1个角度中我们给出的结论是：房子属于哥哥，弟弟不是房子的实际产权人。那么，为什么还要哥哥过户给弟弟？

近年来多地高院给出的判定依据是：

• 出资人不得以实际出资为由，主张确权。
• 但是，可以以证明“借名买房”的事实，主张过户。

也就是说：弟弟不能以出资为由，说明自己是实际产权人，要求把房子直接登记到他名下；但是，可以以与哥哥签订的“借名买房”合同，要求哥哥过户——本质上，是一种基于合同事实的房产过户行为。所以，当时弟弟说由他来承担所有过户费用，起码他认识到：拿回房子，是要通过过户程序来完成的。

重点说明两点：

• 双方之间的合同（协议），确实说明的是“借名买房”的事实。否则，出资人的出资，很可能会被认定为借款、甚至无偿赠与，房子要回来的可能性很小。
• 国家没有出台过任何关于这种“借名买房”如何认定的政策、法规。现在都是地方各自认定，不具有普适性。换句话说，即便签订了“借名买房”合同，出资人也未必能要回房子。

所以，这也为什么一直为大家反复强调的——宁可相信借名买房合同无效！把风险考虑到最坏，总归是对的。

3.有了“借名买房”合同，一定能把房子过户回来么？

不一定。

在以下情况下，即便有什么合同、说明了“借名”事实，房子依然要不回来：

• 房子本身属于限制性房产。例如，保障性住房。有的有此类房产的购房指标，但是苦于无钱购买。这时候，如果他人出资购买，即便双方约定了这是借名行为，出资人依然无法得到房产——因为本身就没有资格。
• 想少花费、想少缴税。例如，本来就有一套房子，现在想贷款购买二套房。因为涉及到首付比例高、贷款利率高等问题，所以想着找个没房的人先“代持”一下。又如，想全款购买二套房，但是要缴纳较高契税，这时候想借别人名字购买。类似这些情况很容易认定——你可以买房，为什么还用别人名字？
• 已经没有购房指标了，还想再买房，用别人名字购买。这种情况属于典型的违反限购政策，房子肯定要不回来——就算判，怎么判出名人把房子过户回来？如果能过户，不就等同于突破限购政策了么？
• ……

还有很多，不一一列举了。至于出钱人的钱怎么办，可以通过债权债务关系来处理，也可能就是“白出”了。

总之，这些都是借名买房可能产生的不良后果。

“借名买房”属于不支持、也不禁止的做法。只是，涉及到的纠纷隐患会非常大，对于出资人和出名人，均有风险。相对而言，出资人风险更大——

• 万一出名人偷偷把房子处置了怎么办？善意购买人是不需要承担责任的。
• 万一出名人的财产被冻结、房产被抵押了怎么办？
• 万一出名人发生意外过世了，这个房子发生了继承怎么办？
• 万一出名人离婚了，配偶把房子分走了怎么办？
• 万一……

就算双方都认可，房子回到出钱人名下，一去一回，必定多花成本。这些都是麻烦事儿。

所以个人建议，宁可相信：借名买房，房子要不回来——还是不要操作为宜。

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