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“返租商铺”是近几年在我们这个地方流行起来的一种商铺营销，一般都是把一个大的商业体分割成面积很小的产权出售，然后由第三方公司统一管理，再由第三方公司返租给业主。这就是“返租铺”的一个大概的模式。

“返租铺”的特征主要有以下几点;

1. 大面积商业体，小面积产权;“返租铺”的整体商业量体都很大，但是产权会被分割成10平、20平、30平等小面积的商铺出售。

2. 管理运营公司一般都是第三方公司，不会是开发商；一般的整体运营管理公司都是第三方公司统一运营管理。

3. 总价低，单价高；“返租铺”因为分割的面积比较小一般总价在商铺投资来说都比较低，但是如果核算单平米单价的话，单价都比较高。

4. 高收益，购铺返租头三年；近年“返租铺”宣传的租金回本周期最长是在8到10年，注意最长是8到10年！买商铺的时候就会把头三年的租金抵扣到购铺款里。

5. 返租时间长，返租期内有盈利；“返租铺”一般承诺的返租期不仅仅可以收回自己全部的投资还能够有盈利，这个时间一般都是会比核算的租金回本期长一点点，让人感觉自己已经回本了赚了钱，到时候还可以重新和运营公司谈租赁条件。诱惑挺大的。

6. “省心省力，甩手掌柜”始终不用担心商铺空置。一般宣传包括销售人员会让你相信运营公司全力运营、到期后竭力续签返租协议。让你有一种“一铺在手，天下我有”的感觉。

7. 地段成熟、配套齐全、“前景美好”；一般这种返“返租铺”地段都还很有特点，有配套，前景大概一分析还很诱惑人。

以上就是我总结出来的返租铺的几个特征，小面积、总价低、高回报、省心还省力，不用担心有空置、大公司运营有保障......美不美?香不香？馅儿饼大不大?

我们先不列举曾经这类项目的运营现状，我大概从以下几个方面分析下这种好事儿咋能流浪街头呢;

1. 如果这种铺子真的那么好的话为什么会把产权分割成那么小面积的铺子呢？小到一旦真的商户入驻，你连你自己家的铺子在哪儿都找不见？分割成这么小的面积，这么低的总价是给谁准备的呢？

2. 临街商铺的投资回报率一般都是6%~8%，如果返租铺真的这么好的话，那么多买临街商铺的客户群体为什么不取买返租铺而是去买临街商铺呢？难道他们看不到宣传么？

3. 很少遇到有大宗资金购买返租铺的，说直白点就是没有遇到拿着几百万几千万去买返租铺的客户。如果这个投资真的这么有保障、收益这么高，那些财富积累很多的客户都去哪里了？

4. 为什么运营管理公司都是没有太听说过的第三方公司呢？如果这个事情很简单地能做好的话为什么开发商自己不去运营呢？

5. 在西安好多返租铺上来就说你看小寨赛格，负一租多少，一楼租多少，其他楼层租多少......可是西安只有一个小寨赛格啊！小寨赛格也没有分割成格子铺出售啊！

6. 看西安大部分的商业综合体类的大商业（近几年到处都是），从出租率到客流量来看，第三方运营公司想运营好一个商业体，没有创新很难维持承诺的租赁单价。

7. 铺子一买现返三年的租金.....再过五七六年租金回本，如果按照宣传的条条框框去核算，收益率可能到20%~30%了。试问现在做个正常的生意资金的净利润能有多少呢？还是上面的说的，这样的好事儿怎么可能流浪在街头呢？

我合计了下前几年宣传的很火的几个返租铺项目的现状，有难以按照协议返佣纠纷的、项目停工不动的、现铺出售现在没有商户入驻的、批发市场商户一半当展厅一半当库房的（库房的租金往高了说也就是30左右一平吧）、有的彻底销声匿迹的。目前还没有找到那个项目特别的火爆。也许也有返租铺特别好的我没有见过吧！

我坚持认为馅儿饼太大了不会流落街头。牵扯到“投资”二字的一定意味着高风险才可能有高收益。买商铺投资就是稳定性投资，前提一定是稳定、可控、有最低收益保证。而不是期望一堆的确定因素全部满足才能保障得到一个高收益！门槛低，收益还很高的投资一定要谨慎！谨慎！

我认为买返租铺投资真的是火中取栗，一个不小心鸡飞蛋打，一无所得。当然这仅是我做房产经纪人这短短的七八年时间的经验之谈，想法如有差异，感兴趣的我们可以探讨探讨，不感兴趣的朋友一笑而过！

期望我写的文章能够对您哪怕有一丝丝的帮助！感谢大家的阅读，谢谢大家。