懋源璟玺。图源：懋源地产官网

彭红侠/发自北京

2013年，懋源地产以17.7亿元总价、近4.6万元/平方米的楼面价，摘下当年北京市场的单价地王；2015年，经过92轮竞拍，懋源地产再次拿下朝阳孙河乡西甸村地块。

2018年，懋源主题发布会上，上述两个项目同时亮相，丰台夏家胡同取名懋源璟岳，孙河西甸村取名懋源璟玺。同为璟系产品，两项目均为拍地5年后取证，对于懋源地产慢开发节奏，有分析称是在等园林成型，内外有了别墅的质感再推盘。

事实上，两项目实景园林水准不分春秋。关于懋源璟玺，当时的懋源地产总经理助理兼营销策划总监刘强，讲了这样一个细节“孙河项目有一个非常大的优势，就是拥有12万平方米的园林秘境。”在介绍中，刘强表示12万平方米的园林与项目整体一共可以形成0.55的容积率。

在此后的宣传口径中，园林范围扩大至14万平方米，依然是其项目的主要卖点。懋源璟岳的园林设计，也给买房人营造出充分想象空间：从踏入小区的那一刻起，仿佛置身于山水园林之中。

不过，两个项目却因园林先后惹出争议。

私园与公园之惑

北京市规自委显示，懋源璟玺地块建设用地69123.383平方米，建筑规模89860平方米，规划容积率为1.3，与上述刘强所说的0.55容积率有一定差距。

据百科显示，懋源璟玺拥有14万平方米实景园林，5000平方米湖光水岸。销售中介朋友圈推广，也将“懋源璟玺独享14万平方米园林”作为主要卖点。

这一卖点打动了豪宅买家，但是交付后却引发了纠纷。有业主在领导留言板上投诉，表示购房前置业顾问声称项目园林属于小区内部环境，可交房后发现园林是公共公园，市民都可以进去。

“小区的物业费也很贵12元/平方米，购房时被告知是因为用于维护园林。可既然现在园林是公共的，为什么还要用我们的物业费去维护？”上述业主说道。

对于这一投诉，北京市政中心核实后称市民所说地块确实属于公共绿地，而非懋源璟玺项目园林。“项目在销售过程中一直都是明确为市政绿化，物业费也提前跟业主明确过构成的。”懋源地产品牌相关负责人亦对记者表示，物业管理费用中并不包含此绿地维护费用。

不过这一回复并未得到业主认可，其认为前期销售表示园林属于小区内部，如今变为公共用地，系项目销售误导。

位于丰台三环的懋源璟岳，也曾面临园林的系列纠纷。天眼查数据显示，2020年，懋源璟岳景观施工单位——北京市康瑞德绿化工程有限公司收到一份行政处罚法律文书，被罚起因是2017年10月，上述公司在丰台区花乡纪家庙三环内（060600620133150地块编号）林地内违法建设房屋，擅自改变林地用途面积1036.6平方米。

2019年12月6日，北京市丰台区对北京市康瑞德绿化工程有限公司处被改变用途林地每平方米20元的罚款，总计20732元，责令其于2020年6月5日前恢复林地原状。

行政处罚送达后，北京市康瑞德绿化工程有限公司在法定期限内缴纳了罚款，但未履行行政处罚决定所确定的其他义务。直到2020年被北京市丰台区园林绿化局强制执行。

据企查查显示，康瑞德绿化和懋源璟岳的*，皆为懋源地产董事长陆挺宇。

代建公园之争

据了解，市场上如懋源璟玺代建公园之争的案例不在少数。2019年，柯先生在城投瀚城璞岸小区购买了一套商品房，但是在收房前业主们发现，当初开发商承诺的只有城投瀚城璞岸小区业主刷卡才能进出的私家公园，变成了人人都可以随意进出的公共公园。

对于这一争议，规自局工作人员表示称，瀚城璞岸项目于2017年1月5日取得《建设工程规划许可证》，其南侧地块用地性质为绿化用地。

关于南侧绿化地块的管理问题，根据《城市绿化条例》第三章保护和管理的第二十九条有关规定：“居住区绿地的养护管理由全体业主或者其委托的物业服务企业负责，绿地养护管理责任不明确或者有争议的，由市绿化主管部门确定养护管理责任人。”园林局工作人员也对此解释称，控规绿地在养护期内属于开发商，养护期满则需移交政府，面向全体市民。

“购房者在置业地产时，要问清园林是否市政公园，是否有一定规模。别被少数开发商把社区景观叫公园的情况所蒙蔽。”领域机构副总经理王君表示，公园的运营问题会直接关系到入住后的公园生活品质和物业能否升值。

《房地产广告发布规定》第三条规定：“房地产广告必须真实、合法、科学、准确，不得欺骗、误导消费者。”北京金诉律师事务所主任王玉臣分析表示，市政公园不得以独享或私享名义宣传，否则会涉及虚假宣传。

对于公园归属问题，维力律师事务所律师吴鹏飞表示，首先看土地的性质，如果规划是小区的配套用地，就属于小区业主共有，如果是公共用地则属市民共同所有。

“开发商是否构成虚假宣传，要看其对规划用地的性质、面积、使用期限是否如实告知，如果开发商在售房或后期沟通隐瞒了部分事实，或者是把公共绿地承诺为配套的私有用地，这种情况就构成了虚假宣传，就需要承担违约责任。”吴鹏飞表示，对于违约责任，轻则赔偿违约金，重则可以解除合同。不过，违约金额的高低，以及违约是否严重到足以解除合同需要法院来认定。