很多人在生活中，会遇到租房子的问题，不论是做生意还是居住，有时会出现在租房子过程中房东卖房的事情，关于这种情况，《民法典》是如何规定的？

下面，请您收看莱阳法院《法官说典》第一期：买卖不破租赁应该如何理解？

法官说典

房屋租赁关系在很多民事活动中非常常见，对于一些需要改善家庭住房紧张或急需商业用房的人群具有非常重要的意义。而房屋租赁合同的签订在保障出租人和承租人权益方面更是具有举足轻重的作用。

比如张三与李四签订20年的房屋租赁协议，在租赁期间，李四将房屋卖给王五，那么张三的权益能够受到保障吗？

《中华人民共和国民法典》第七百二十五条明确规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。换句通俗的话说，也就是只要在租赁期限内，如果张三按照租赁合同约定使用承租房屋，不管签了几年合同，原租赁权益不会受到任何影响。

即使李四将房屋卖给王五，且已经办理房屋产权过户，王五也不能收回房屋，只能等到租赁期满才能收回房屋。并且在这20年的租赁期内，王五还不可以增加租金。这就是我们通常所说的“买卖不破租赁”。

但“买卖不破租赁”有以下例外情形：

一是租赁房屋在出租前已设立抵押权，抵押权人实现抵押权时，可以买到租赁房屋的所有权，并解除租赁关系；

二是房屋在出租前已被人民法院依法查封的，也不受买卖不破租赁规则的影响；

三是如果出租人和承租人在签订租赁合同时就约定不受买卖不破租赁原则约定，即约定只要卖房就解除租赁合同的，那就相当于约定了一个附解除条件的合同，这种情况下也不受买卖不破租赁原则的约束。

所以在此也要提醒一下打算购买二手房或法拍房的人们，在购买之前，一定要落实清楚你们所要购买的房屋是否设定居住权或其它长期租赁合同的存在。否则，即使购买并过户，也有可能需要等待很长的时间才能真正享有收益。

法官简介

王磊，男，汉族，2004年7月进入莱阳法院工作。先后在民一庭、照旺庄法庭、团旺法庭、执行局、城厢法庭担任*员、助理审判员、审判员、副庭长，现为照旺庄法庭副庭长，二级员额法官。参加工作以来，该同志多次被评为优秀办案能手、全市法院“三零”优秀法官，并被莱阳市人民政府多次嘉奖。

责任编辑 李蕾