随着现代科技飞速发展，社会经济极速上升，一座座高楼大厦拔地而起，形成一种现代社会特有的景象。令人遗憾的是，如今城市的住房虽有很多，但却是贵得超出很多人的经济能力，很多家庭可能要工作一辈子才可能凑出一套小房屋的全部房款。在高额房价的现实压力下，租房的开销比买房子还要少，因此租房子便逐渐变成了很多人的最佳选择

而法律为了顺应时代变化的趋势，维持市场稳定，维护市场秩序，毕竟租房风险过大，租客不会租房，房东手里的房子便烂在手里了，不益于市场流通。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条确立了不动产上的“买卖不破租赁”规则，目的在于保护既有承租人对租赁物的占有、使用和收益状态，避免因物权变更导致租赁关系的不稳定。

该条款也于2021年1月1日实施的民法典中予以了保留，在第三编合同编中第十四章租赁合同中同样规定了“买卖不破租赁”规则，即依据第七百二十五条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

“买卖不破租赁”如此重要的规则具体有些什么样的规定呢？笔者特此总结了法律中与承租人切身有关的条款，各位租客可以收藏加关注，仔细学习，以免被坑。

（一）须有租赁合同成立并已生效

租赁合同是非常重要的！其能够直接证明承租人与出租人间存在有效的租赁关系，没有合同证明的租赁关系在法院上如无根浮萍般，经不起推敲，很难让法官取信。所以提醒每位承租人，合同是保护双方的最有力证据！下文的规则很大程度上建立在租赁合同的基础上！一定不要顾及面子而不签租赁合同！

（二）买卖不破租赁

《民法典》第七百二十五条的规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。此规则是保护承租人利益最核心的规则，保护了承租人的预期利益。此规则问世后，承租人在占有期限内，出租人将租赁物出卖给第三人的，租赁合同继续有效。买受人不能以享有租赁物所有权为由要求租赁人返还租赁物。该规则也反映了合同相对性原则，体现为出租人与第三人签订的合同，不影响出租人与承租人之间合同义务的履行。

（三）优先购买权

《民法典》第七百二十六条规定出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。

出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。

如若出租人没有通知承租人优先购买，承租人可以要求出租人承担租赁期间届满后另行购买或租赁房屋而支出的不必要的交易成本，如搬家费、误工费及房屋差价等损失。法院将综合考虑实践当中的具体情况酌情确定承租人的损失数额。

（四）优先承租权

《民法典》第七百三十四条规定：租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。但还是尽快续签租赁合同，以保护自己的合法权益。对出租人和承租人都有利！

（作者：北京市京师（重庆）律师事务所，郭元江、谭凯文，转载请注明出处）