今天咱们分析评测的是商都新区，也即是管南。管南是对管城南部的简称，也是管城区往南扩展的主发展带。

板块价值分析

商都新区的规划的大致范围是南三环、机场高速、南水北调总干渠、绕城高速、管城回族区西边界合围区域，面积约76.2平方公里。起步区拟定为十八里河、南四环、京广铁路合围区域，面积约1.8平方公里。该片区将重点向南四环以南拓展产业及生活用地，建设郑州市区东南部城市副中心。

优点：

1、与东区、北龙湖的距离优势，也即是与上班通勤时间的优势。

2、管南作为东区上班的外溢板块，价格有绝对优势。

3、地铁的密度相对旁边的二七区有天然优势。

4、郑州向南发展的桥头堡位置。

5、小李庄火车站与金岱科创园的利好，其中小李庄火车站将于今年6月底动工建设。

6、南四环以南的大片空地，有的在施工，未施工的大豆名花有主，开发周期相对确定了。

7、板块内的购房需求比较大，既承接了部分东区外溢刚需，很多地级市的购房群体（像周口、许昌、驻马店、南阳等），因为离老家近，对管南情有独钟。

缺点：

1、板块产品偏刚需，且同质化严重，缺乏改善产品。

2、板块缺乏产业，如果不预留空地后期导入产业，只能沦为东区的睡城，且板块内聚集了大量刚需居住客群，后期片区投入使用，会出现交通拥堵情况。现在可能属于新区开发阶段，暂时显现不出来。

3、板块内四环内开发商数量不多，产品溢价有些高。四环外开发周期太长。

4、板块内缺乏优质学校和高端商业。

5、金岱产业园的拆迁还未开始，作为管南重要的产业用地，发展周期太长。

6、区域内的河流（十七里河、十八里河、潮河及南水北调运河），急需治理，改变板块形象。