赠与房子的弊端（生前赠与死后未过户）

现实生活中很常见，父母为保证儿女生活稳定、婚姻幸福，而将钱财或房屋等赠与给自己的儿女或小夫妻二人。然而，总是世事难料。有的还未办理手续，父母中的一方去世，引发亲属争遗产；有的刚办理赠与公证没几个月，小两口就闹离婚；还有的赠与的房屋未来得及过户，一方去世，其他亲属来争夺遗产主张撤销赠与；还有附义务的赠与，子女已经履行部分义务，父母又主张撤销的“坑孩”操作。

笔者整理了一些实际案例，并归纳出法院处理的要点，供大家参考借鉴。

案例一：丧偶母亲把老房卖了，与儿子一家同住，钱款给儿子儿媳替补家用。3年后儿子离婚，老母主张返还赠与款，因而对儿子、儿媳的赠与是附条件的，就是希望两人安心团结过日子、带好孙子。现二人离婚，孙子去爹少娘得不到好的照顾，二人没有履行对老人赠与时包含的承诺。该请求未能获法院支持。

法院认为：

（1）老母将款项交给儿子时已明确表示是给儿子、儿媳一家补贴家用，因而不构成借款，而是赠与。

（2）动产的赠与，自交付（转移占有）之日即完成。

（3）老母没有证据证明其赠与时附带了此条件（义务）即不能离婚。即使有此证据也是无效的。因为我国实行婚姻自由的制度。婚姻自由既包括结婚自由，也包括离婚自由。因此，它违反了婚姻自由的法律规定而无效。

案例二：夫妻俩把北京当地的房屋当地赠与给女儿，并签署了赠与协议。因女儿名下房产已超过两套，受北京市政策限制，暂不具备房屋过户条件而未过户。后父亲去世，奶奶起诉主张撤销赠与，参与继承这套房，获法院支持。

法院认为：在赠与房屋办理过户手续前，赠与财产的权利并未转移，按照法律规定，赠与人有权撤销赠与。父亲去世后，其在赠与协议项下的权利义务由其全体继承人享有和承担，即由母亲、奶奶及女儿共同享有和行使。由于奶奶主张撤销赠与，与其他两位继承人无法达成一致，而导致赠与合同无法继续履行。因而法院未支持女儿及母亲的赠与房屋的过户请求。

案例三：养父与养子按份共有的商铺，同时商铺还有欠有银行贷款、养父为装修该商铺而向亲友的借款，以及养父为交个人养老保险而与他人的欠款等。养父与养子签订《承诺书》，约定养父将自己所持有的80%全部赠与给养子，由养子一人所有该房屋，负责清偿全部欠款几十万，自签赠与协议之日起商铺的全部租金收益都归养子。养子承诺，履行还款义务；如果卖房产，必须先还借款；要孝敬父亲，经济上虽然不用负担，但生活上一定要义不容辞地予以照顾。赠与协议签署后，房屋交养子管理、经营。养子经过几年的努力，还清了大部分债务，而且对养父尽了孝道、尽心赡养，但双方一直未办理房产份额变更手续。养父到老了心性大变，起诉要求撤销赠与，最终获法院支持。

法院认为：

（1）《承诺书》的内容符合赠与合同的构成要件。二人在签订《承诺书》之前对该商铺按份共有，在签订《承诺书》之后并未到主管部门变更双方对房屋所持有的份额，说明赠与的财产的权利并未发生转移，因此养父有权依法行使任意撤销权。

（2）《承诺书》中关于对养父赡养的相关约定属于养子的法定义务，并不构成赠与合同所附义务。

（3）双方关于偿还按揭贷款与偿还其他债务的约定，不构成赠与的对价。养子并未履行完毕《承诺书》中约定的还债义务，并不因此导致赠与人任意撤销权的消灭。但养子履行赠与所附的义务，在赠与撤销时因此遭受的损失可以与养父另行协商补偿。

总结：

1，父母只要赠与儿女夫妻的财产，就存在小两口指不定哪天离婚，赠与的财产被儿媳或女婿分走一半的风险。而且父母在赠与时不能以小两口不离婚为附带的条件，这种条件本身因违反婚姻自由而无效。

2，同时子女接受父母赠与时，约定承担赡养义务作为接受赠与条件的。即便子女独自履行了赡养义务，只要房屋未过户，也不能对抗父母行使撤销权。因为子女对父母是有法定赡养义务的，不构成赠与义务的履行。这里要区别“遗赠扶养协议”，受赠人是继承人以外的人或机构。

3，父母赠与自己子女的财产，可以特别指定只赠与自己儿子或女儿一方单独所有。这样可以排除儿媳或女婿对赠与财产主张权利。

4，赠与一旦办理公证，就很难被撤销。因而是否办理公证，一定要慎之又慎。

除非发生受赠人严重侵害赠与人或者赠与人近亲属的合法权益；对赠与人有扶养义务而不履行；或不履行赠与合同约定的义务的情形。赠与人需要在知道这些情形的一年内向法院主张撤销赠与。过期不能再主张撤销。

5，赠与钱财、物品之类的动产，从交付给对方之日即生效。房产及车辆是以过户作为赠与完成的条件。在房屋过户之前，可以随时撤销，这一点受赠人要特别注意。但无论如何，经公证的赠与被撤销的风险就很低了。

6，虽然签了赠与协议，但由于一些地方城市限购（每户名下不能超过n套房）而导致迟迟不能过户，一旦父母一方去世，存在其他继承人来争遗产、主张未过户而撤销赠与的风险。对此，笔者建议，更保险的做法是，赠与协议外，再同时立遗嘱指定房屋的继承人同受赠人。