在房屋租赁市场活动中，囿于市场资源分布不均以及信息不对称等客观因素，很多经营者并没有机会与房屋产权人直接订立租赁合同，而是通过从承租人处转租（即通常所称的“二房东”）的方式获得经营。

为规范转租行为，民法典规定，承租人将租赁物转租他人必须经出租人同意。然而，即便是在转租有效的情况下，如果二房东不按时交纳租金构成违约，出租人有可能要求解除租赁合同，此时，作为下游的次承租人怎样才能摆脱被迫交还商铺的困境，维持正常营业呢？

民法典第716条

承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。

承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

让我们一起来看一则案例

2012年12月，出租人傅某与承租人远洲公司签订《商铺租赁管理合同》，约定：傅某将远洲城市广场207号商铺出租给远洲公司统一经营，租期12年，远洲公司可以通过转租将商铺另交他人实际运营管理；远洲公司拖欠租金超过六个月的，傅某有权终止合同。次年7月，远洲公司与唐某（次承租人）签订《远洲城市广场租赁合同》，将傅某的商铺转租给唐某经营快餐店，租期10年。此后，唐某出资对商铺进行装饰装潢开展经营，并按期向远洲公司交纳租金及管理费。

2018年3月，傅某提起诉讼，以远洲公司拖欠租金长达一年为由，请求解除双方之间的《商铺租赁管理合同》，并要求远洲公司及实际经营人唐某交还商铺。

诉讼中，唐某提出：自己作为次承租人已按时向远洲公司支付租金，没有任何过错。如果傅某与远洲公司之间的合同解除，势必导致唐某无法继续经营，对商铺的装修投入也将无法收回，合法权益受到损害，傅某的诉讼请求不应得到法院支持。唐某还表示愿意在一定条件下代远洲公司向傅某支付拖欠的租金及违约金。

法院审理认为，远洲公司逾期支付租金超过六个月，符合约定的合同解除条件。次承租人唐某并未实际履行代付行为，不足以抗辩傅某的合同解除权，遂判决解除傅某与远洲公司的《商铺租赁管理合同》，远洲公司、唐某向傅某返还远洲城市广场207号商铺。

法官说法

杜三军

省法院民六庭

四级高级法官

在有效的转租合同关系中，作为商铺实际经营者的次承租人尽管诚实守信恪守合同，但在承租人（即二房东）对出租人拖欠租金构成违约时，次承租人仍然面临着被提前解除合同、终止营业的困境。此时，次承租人该怎样化解危机？

《民法典》第719条规定，承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外；次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。

也就是说，在承租人拖欠出租人租金构成违约的情况下，次承租人为了防止合同解除造成自己营业受损，可以代承租人向出租人支付拖欠的租金及违约金，以此实现出租人收取租金的合同目的，抗辩出租人的合同解除权，达到维持租赁合同及转租合同继续履行的效果。

适用这一规则时需要注意以下几个问题：

1

代付意思表示的明确性

在出租人行使合同解除权时，次承租人若想阻却租赁合同被解除，应当直接、明确地向出租人作出愿意代承租人支付租金及违约金的意愿，而不应对此含糊不清、有所保留或者附加其他条件。

上述案例中，唐某虽然表示愿意代远洲公司支付租金，但在向法庭提交书面意见时，有关要求代付租金的段落内容上又被打上了表示删除的“×”标识，诉讼中也没有再当庭坚持要求代远洲公司向傅某支付租金及违约金。因此，唐某的代付意思表示不够明确具体，无法达到阻却出租人行使合同解除权的效果。

2

次承租人代付租金不具有可议价性

也就是说，次承租人应当按照承租人与出租人之间合同约定的租金标准进行代付，而无权对代付金额提出异议，否则便无法实现出租人按约收取租金的合同目的，也就无法阻却出租人行使合同解除权。当然，出租人同意与次承租人进行议价协商的情形除外。

上述案例中，唐某认为傅某与远洲公司之间合同约定的租金过高，请求法院对其代付的租金标准予以调减。在出租人傅某拒绝的情况下，自然也无法阻却租赁合同被解除。

3

代付意思表示的实践性

即次承租人的代付行为应当即时兑现，具体方式可以是直接向出租人支付、向共同约定的第三方支付或者依法提存相关款项等，而不能是仅停留在主观意愿上的“空头支票”，否则即便符合前面两个要件，仍然无法阻却出租人解除合同。

上述案例中，唐某虽然提交了愿意代远洲公司支付租金及违约金的书面意见，但并没有实际履行代付行为，其主张的代付仍停留在意思表示层面，不足以对抗傅某的合同解除权。据此，生效判决不采纳唐某的意见，支持了傅某要求解除租赁合同的诉讼请求，是有着充分的事实和法律依据的。

供稿：省法院民事审判第六庭

来源： 江苏高院