原创 刘晓博

楼市形势，在过去9个月里发生了大转折。

如果你现在买首套房，在很多城市里可以享受比LPR基准利率低20个基点的优惠。

最新的5年期LPR利率为4.45%，则最优房贷利率是4.25%。

于是一个重要的问题浮出水面：你该选固定利率，还是浮动利率？

如果选固定利率，则意味着在整个贷款期（比如20年或者30年，除非你提前还贷）你的房贷利率都是4.25%，未来加息和降息和你都没有关系。

如果选浮动利率，合同上表现为你的利率为LPR利率下浮20个基点。今年是4.25%，未来就存在不确定性。如果3年后5年期的LPR利率加息15个基点，则你的房贷利率将变成4.4%；如果加息50个基点，则你的房贷利率会变成4.75%。当然，如果出现降息，你的房贷利率也可能比当前的4.25%低。

LPR利率改革之后，一直到今年5月降息之前，我一般是建议大家选浮动利率。但是到了今天，鉴于房贷利率接近历史低点，我觉得选固定利率可能更正确一些。

下面做一个详细的分析。

上图是1991年以来，中国5年及以上期限人民币贷款的基准利率走势。

可以看出，基准利率的趋势是不断向下的。其实，这也是全球主要市场化经济体的利率走势。

比如美元自1970年代以来，利率走势是这样的：

过去50年美元利率的高点出现在1991年之前，那些高点大多跟石油危机或中东地区的战争有关。

所谓石油危机，就是以中东为主的产油国，对西方经济体做出的经济制裁：通过减少产量提高油价，打击西方经济。因为西方支持以色列，而犹太人和阿拉伯人多次起冲突。

后来，随着美国对石油掌控能力提高（比如颠覆了萨达姆等政权），以及以色列站稳脚跟，石油危机很少发生了。美国的输入型通胀减少，利率就很少飙升了。

1990年代以后，中国逐步成为世界工厂，廉价的制成品降低了美国等西方国家的通胀，这也有利于让利率走低；过去几十年，发达经济体的人口老龄化越来越严重、出生率下降，这都带来通缩压力，也倒逼利率不断走低。

但需要说明的是，低利率不意味着房贷利率一定低。比如最新的美国房贷利率最近就飙升到了5.78%，而中国首套房最优惠利率下降到了4.25%，中美房贷利率出现了非常罕见的倒挂：

再看一下其他重要经济体的长期利率走势：