在房产买卖过程中，小产权房几乎没有市场空间可言，但为什么总有人喜欢买？我们来算笔账：在同城市、同地段的条件下买100平面积房子，商品房单价2万总房款200万，小产权房价格应该4000-6000元，总房款60万。两者对比，如果是你会选哪个买？

随着住房需求不断增加，衍生出多种房产类型，除了商品房外，还有保障房、房改房、租赁房等，之所以重点提及小产权房，究其根本，就是这类房子太多了，而且商品房价格相对过高，大部分人负担不起，对于初入楼市的购房者来说，经济能力有限，又不愿过久等待，所以小产权房无疑成了“明智选择”。在这些人看来，不管是商品房还是小产权，只要房子能住人，都是好归宿。

有句话说得好“便宜没好货”，小产权房这么廉价，究竟能否购买和持有呢？

01什么是小产权房

所谓小产权房，也称为无产权房产，指的是在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村镇单位颁发，亦称“乡产权房”。可能有人会疑惑，既然有产权那就说明受法律保护，为什么还有人说小产权房不能买？实际上，从《城市房地产管理法》可知，只有县级以上的房地产管理部门才有核准、发放房产证的资格。也就是说，很多小产权房持有的村乡镇产权证，在房屋买卖上得不到认可，甚至后续还可能出现纠纷、拆迁无补等各方面问题。换言之，村镇土地是属于集体的，不允许村民个人私下买卖，建设。

02小产权房存在的前提是什么

先说答案：房价太高，或者更具体一点就是“赚钱”。随着城市化普遍推进，大量的农村人进入城市，这些人的第一需求就是居住，如此一来，就导致城市住房短时间内向需求端倾斜，时间一长就容易催生房价上涨，事实证明，过去二十年正是因为供应量不足住房单价一路高歌，从2000元涨到10000元上下。住在城市周边乡镇的人看到了“新机会”，于是把自家宅基地的房子推倒，重建了更多的房子，自己住一套其他的低价对外销售，岂不是很赚钱？

深圳就是典型的一个例子。据不完全统计，深圳违法建筑约40万栋，建筑面积达4.2亿平米，占全市总建筑面积的49.27%；中信证券也曾对深圳开展过调查，村民集体经济组织自建、合建房的规模，在2013年已经占到全市整体住房规模的60%以上，9年时间过去了，这个比例至少也在50%以上。当然了，深圳本身可开发土地少，人口流入多，致使房价高度常年排在全国首列，楼市有任何风吹草动也容易影响到当地市场。

比如深圳二手房价格调控收紧后，不少热门小区的指导价普遍比原来低了20%-30%，同时银行也要按指导价放贷，导致二手房首付额极大提升。自那以后，二手房市场持续低迷，小产权房却突然爆火，媒体走访的小产权房涨幅最高已经超过50%，部分均价超过了5万。所以21世纪经济报道，龙华区住建局发布通知强调，小产权房属于明令禁止交易的房地产，各地产中介机构不得代理销售，以及为小产权房交易提供经纪服务；与此同时，当地房地产中介协会就发布《关于切勿为产权不明晰房产提供居间服务的郑重提示》。

可见，不管是炒房客还是购房者，相对注重城市周边的小产权房，除了价格便宜，潜力较大，长期内不会有下滑的可能性外，炒房客也期望能转正获得更多的收益。

03都是房子，凭什么小产权房不能流通？

其实像深圳这样的高发达地区，小产权房都能达到一半的住房比例，更不用说其他三四线城市了。对此，如是研究院曾发过一组数据，小产权房面积高达70亿平米以上，是城镇住房体系中的重要组成部分，占比仅次于商品房面积(占比38%)。

尽管如此，农村土地仍然是归集体所有，不同于城市土地可以直接入市交易，农村乡镇的土地都要通过地方征收，变成国有土地后才能上市交易，也就是说，没有经过征收，农村的土地性质就没有改变，那些在集体土地加盖房屋再出售的做法，是不被肯定的。可以看出深圳叫停小产权房，是对全国起到引领作用，在那之前，自然资源部也在《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》重申：小产权房等不能通过登记将违法用地合法化。

04小产权房会面临什么结果

看到这里，无论是从“土地出让”还是“房产使用权益”的角度看，小产权房似乎都不具备建设和交易的权利。那小产权房会“全面取消”吗？如果根据规定，那大概率会是拆除。正如央媒在《国家禁止小产权房建设和销售，为何屡禁不止》中提到，小产权房是国家始终禁止建造和交易的房产，然而不少地方依然进行买卖。“为何屡禁不止”是央媒对这类房产结局的高度概括。

但在房说君看来，究其根本还是城市房价畸形化导致，如果房源供应正常，每个阶层的人都住得起，就不太可能发生这样的情况。所以对于小产权房的结果，是“全部拆除”还是“有序转正”？此前全国宅基地和集体用地使用权确权登记时，指出各历史阶段颁发的宅基地和集体建设用地使用权证书继续有效，对有房地一体不动产登记需求的，完成地上房屋补充调查后办理登记。

房说君有话说，可以说，未来宅基地、集体土地还能通过确权方式完成使用权登记，前提是必须严格遵循“一户一宅”的原则。所以小产权房因为违规建设，既不能确权登记也不能入市交易，绝大多数可能变成“历史遗留问题”这样的结果。对于购房者来说，随着市场走平，无脑买房的时代已经过去，如果还执着于便宜的房子，可能会面临贬值潮，这点买房人需留意。

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