惠州买房，绝对是个技术活。

它需要的技术含量，或许比你在深圳、东莞置业更专业。

因为，在惠州买房，“糖”和“坑”都很明显，买对了，涨幅也不比深圳、东莞热点区域低，但是一旦买错了，可能就是深度套牢，最后折腾几年，想要解套只能“割肉”，搞个得不偿失。

笔者有两位朋友，同样是17年买的惠州房，两个人买入价差不多，一位买了临深的某楼盘，现在价格涨了约2倍，另外一位买到“坑”盘，结果现在想卖，原价挂出无人问津……

“深坑房”往往有更高的佣金，惠州一些中介也是极力推荐这些楼盘。如何拥有“火眼金睛”，避免买到惠州“深坑房”呢？

今天我们就来深度分析下，惠州买房三大深坑位——海景房、博罗、北站。

深坑一：海景房

坑深星数：⭐⭐⭐⭐⭐

逃坑建议：如果不是只为“面朝大海”，亏不亏无所谓的豪客，建议还是远离海景房。

前段时间，有自媒体报道过一个消息。一位女士在2017年一次性购入30余套惠州某海景房。

因为托管收益不及预期，打算转手卖出，结果挂牌一年多没有人问，只好每套降价5万。

算上房贷利息等，账面保守亏损已经达400万以上。

更残酷的是，这个楼盘还有大量比他更低价格的二手房挂牌，因为有不少比她更早买房，买入价位更低的业主也在脱手。

降价5万全部卖出的可能性并不大，应该需要降更多的价以及更长时间的房贷利息的支付。

有中介表示，业主现在想快速脱手，估计要打个“7折”才可以。

很多人都向往“面朝大海，春暖花开”的生活，觉得海景房既可以自己住，又可以等待增值，而且可以交由托管机构经营，每个月固定拿租金，但最终美梦变噩梦，进入“深度套牢”，想要解套，就要被“扒层皮”。

为何惠州海景房会是“深坑”呢？我们来分析下：

1、惠州海景房超级“海量”

惠州海景房往往本身就是超级大盘，有些项目一卖可以超过10年的跨度。比如小径湾的十里银滩，从2011年开始5000元/平卖到现在1.2万/平。

看看这个项目的二手房，链家网上显示的二手房套数数量是惊人的，本身体量非常大，有近20个小片区，每个小片区里不少都有上百套的二手房挂牌中，最多的水蓝天一个小区就挂了394套。

更糟糕的是，小区里同样的户型，挂什么价格的都有。比如每个小区在售二手房有11套，挂出的单价从9千-1.7万/平之间，跨度很大。

小区几乎没有任何带看量，也没有查到过往的成交记录。有自媒体公布的数据是，整个十里银滩2019年全年仅成交了12套，2020年成交量仅14套左右。

想想整个十里银滩在售二手房源超过1400套，这样算下来，二手房能卖出去的几率为1%，能够卖出可以说就是中奖了。

惠州滨海沿线因为优越的海岸线资源，盘踞着各大品牌房企打造的滨海度假楼盘，包括霞涌、小径湾、亚婆角、巽寮湾、双月湾，华润、碧桂园、金融街、万科等都有进驻，存在超量的海景房数量。

而据链家网数据，惠州沿海目前有超过4000套二手房在售。

2、惠州海景房除了海景外，没有其他附加价值

惠州滨海沿线海景很美，但是仅仅拥有一套海洋沙滩的风景的海景房，想要保值甚至增值，是不具备居住属性的，更不要说投资属性。

只有海景，没有产业、学位、交通等其他居住属性加持，可以说是惠州海景房是“深坑”的根本原因。

这里深圳的海景房体现得特别明显。同样是海景房，深圳湾的海景房，看海的楼盘房价在深圳是第一梯队的，但是到了盐田，看不看海就无所谓了，甚至不看海的有其他强附加值的小区，比看海的海景房还要值钱。

这是因为海景房只能作为一个附加值，而不是核心值。深圳湾的海景房更值钱，是因为地处深圳核心区域，未来规划非常高端。

而那些在深圳远离市区的海景房，可以说比惠州海景房也好不到哪去。

以万科史上第一个临海豪宅万科十七英里为例，曾被称为万科的骄傲，据说，王石自己也买了一套。2005年开盘的时候，吸引了不少富豪从全国各地坐飞机来买，当时的单价已经高达2-2.5万/平。

2006年底，万科十七英里已达到4-5万/平。

然而，15年过去了，万科十七英里的房价涨幅几乎为0，有些较低的房源仍是5万/平，成为了深圳投资海景房的经典失败案例。

3、不要太相信“托管”，酒店租金也要打折扣

有不少海景楼盘会有托管业务，托管业务容易遇到这三点问题：

<1>、托管到一定时间，会降低托管费。有位朋友买了某海景房，前3年每月返租2100元，3年到期后，月租降至每月600元，不签的话每月业主还要交管理费。

<2>、新房卖出后，旧房失去托管资格。有朋友买的海景房，刚开始是放给酒店出租打理的，但后来新房越来越多，酒店就找新房签约了，旧房无人问津。

<3>、托管回报率并不高。我们一起来算下，那位买了30多套海景房的女士， 每个月能固定返还1200元，一年一套房就是1.44万，需要45年才能回本。

如果按每个月3500元的租金收入来算，也并不理想，一年下来一套房的租金回报率只有0.55%左右。

而酒店租金，其实也不能太理想化。

惠州海景房的旺季是每年的4-10月，每年会有一半的时间处于淡季，酒店租金收入要打对折。

深坑二：博罗

坑深星数：⭐⭐⭐⭐

逃坑建议：博罗地广人稀，与深圳通勤又非常远，虽然号称不到万元价格，但是一定要慎重。

根据瑞城投数据，2021年第一季度，博罗县成交4622套，成交52.49万平，参考均价9596万/平。

成为惠州为数不多的价格不超过万元的区域。下图可以看到，现在惠州只有两个区域在万元以下，一个是博罗，另一个是比他离深圳更远的龙门。

不到万元，成为了博罗房的一个营销点。但是我们也从上图可以看到，博罗相比大亚湾、惠阳、惠城，真的太大了。

博罗面积2858 km²，是大亚湾的4倍多，惠阳区的3倍，惠城区的2倍多。

更重要的是，博罗县没有大亚湾和惠阳区的地理优势，他离深圳太远了。深圳到博罗大约要100公里，而且地理位置上也不与深圳相接。

据了解，博罗在售有10余个新楼盘，价格保持在7500元至9000元/平，其实已经很多年了，一直很平稳，并没有什么涨幅。

二手房方面，根据安居客的数据，以3年为跨度，博罗体育中心、罗阳、龙溪等区域的二手房价都基本持平，热点小区价格也变化不大。