2018-04-05 07:07 | 浙江新闻客户端 | 记者 李毅恒 徐叔竞
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早在3月28日就放出风声的“杭州购房摇号”细则，经过一个多星期的舆论酝酿和发酵后，靴子终于落地——4月4日8时许，杭州市正式出台了《关于实施商品住房公证摇号公开销售工作的通知》（以下简称《通知》），要求自2018年4月4日起，市区范围内符合条件的新申领预售许可商品住房项目，应采取公证机构主持摇号方式开展销售工作。
《通知》的出台，是杭州针对近期房地产市场出现的价外加价、捆绑搭售、炒卖房号等一系列违规行为和市场乱像打出的监管“组合拳”，进一步实现房地产市场秩序长效监管。其中既包括对无房户刚需的政策倾斜，也包括对开发商在公证摇号实际操作过程中的约束，还包括对中选后放弃选房多次的家庭的惩罚措施。
我们来给这次的购房摇号细则划一下重点吧。
●哪些楼盘需要摇号
杭州市区范围（包括上城、下城、江干、西湖、拱墅、滨江、下沙、之江、萧山、余杭、大江东、富阳、临安）内，2018年4月4日后取得预售证的商品住房项目中，意向客户登记数超过推出房源数的，应当公证摇号售房。
意向客户登记数少于推出房源数的，不需要公证摇号售房。
办公、商业等非住宅可不实行公证摇号销售。
●符合什么条件才能参加摇号
符合杭州市住房限购政策规定，并在项目当期进行意向登记的家庭，可参与摇号选房。
●摇号具体由谁实施
房企是商品住房销售工作的实施主体，公证机构主持摇号工作（公证主管部门将于近期制定相关公证业务规范，明确有关事项），房管和司法部门进行指导监督。
房企是商品住房销售工作的实施主体。房企采用公证摇号方式公开销售商品住房，应在申领商品房预售许可证前制定商品住房公证摇号公开销售方案，一次性公开销售当期准售房源。其中”一次性公开销售当期准售房源“是指房企应将当期预售证准予销售的所有商品住房房源一次性对外公开销售，不得分批销售。
房企应在销售现场公示购房意向登记方案，明确购房意向登记起止时间、地点和条件，意向登记条件应符合相关规定，不得设置有利于内部人员、关系户等购房的条款。
客户登记数量超过准售房源数量的商品住房项目，房地产开发企业应联系公证机构，采取公证摇号方式产生选房家庭和选房顺序号，并按序售房。
●摇号具体流程怎么走
房企在意向登记起止时间内接受购房意向登记，要求客户提供购房人及家庭成员的身份证明、婚姻证明、户籍证明和房产情况核查证明等资料，对客户符合限购政策情况进行核对，并应在登记完成后出具相关凭据给意向登记人。房地产开发企业不得无理由拒绝相关登记申请。
意向登记截止后，房地产开发企业应整理形成购房意向登记汇总表，在销售现场公示后报送公证机构公证。
公证机构受房地产开发企业委托主持摇号工作，应确保摇号流程和结果公正可靠。
摇号结果产生后，房地产开发企业应依据摇号结果有序组织选房销售工作。房地产开发企业应确保选房结果与网签名单一致。
●摇号向“无房家庭”倾斜
《通知》明确规定，房企公开销售所有准售房源时，应对“无房家庭”给予倾斜。
这个“无房家庭”的定义，是指在杭州市限购范围内无自有住房的家庭（不含未婚、2018年4月4日后离异单身以及2018年4月4日后因自有住房交易产生的“无房家庭”）。临安区、桐庐县、建德市、淳安县户籍的购房家庭，在限购区域内的商品住房项目办理意向登记，需同时在我市限购范围内及其户籍所在地范围内无自有住房，才能认定为“无房家庭”。在临安区（非限购区域）商品住房项目办理意向登记，购房家庭需同时在我市限购范围内及临安区范围内无自有住房，才能认定为“无房家庭”。
“无房家庭”会得到怎样的倾斜？根据《通知》，房企要提供一定比例的房源专供“无房家庭”购买，具体比例由开发企业根据项目实际情况，在项目销售方案中明确。
●摇号选房后能换人购房吗
不能。房企必须严格确保选房结果与网签名单一致，切实杜绝炒卖房号等行为。选房结果与网签名单不一致的不得报送网签，房管部门不予办理网签备案手续。
●对房企有哪些监管约束措施
房企要切实保证商品住房销售行为公开、公平、公正，并维持销售秩序，确保安全。
房企应及时将摇号结果、选房结果报房管部门备案，并做好购房意向登记方案、购房意向登记汇总表、公证摇号结果、选房结果等证据保全。
一旦发现房地产开发企业违反本《通知》的，一经查实，责令立即整改，拒不整改的，暂停项目网签，记入房地产开发企业诚信档案，并给予公开曝光。
●对购房者有哪些监管约束措施
购房者提供虚假信息资料或恶意干扰公证摇号销售行为的，房管部门一年内不再受理其限购查档申请。涉及犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。
●购房者摇号中选后放弃选房，怎么处理
《通知》规定，中选后放弃选房、购房达二次的家庭，自放弃选房、购房之日起3个月内，各房地产开发企业不再接受其购房意向登记；中选后放弃选房、购房达三次（含）以上的家庭，自放弃选房、购房之日起6个月内，各房地产开发企业不再接受其购房意向登记。
另外，摇号除摇出中选家庭外，还同时摇出候补家庭及其排序。因前序家庭放弃选房、购房而产生的剩余房源，由包括候补家庭在内的后序家庭按序选房、购房。
不过，这次《通知》也留下了很多争议和疑问。
其中最大的争议，当属细则中对“无房家庭”的定义。虽然该定义中明确了2018年4月4日后离异单身以及2018年4月4日后因自有住房交易产生的无房户不属于“无房家庭”，在很大程度上杜绝了为了买房假结婚的行为，但同时也将未婚人士排除在外，让很多单身人士很受伤。有网友表示；“大龄女青年，单身也有罪？”，也有网友表示，“感觉受到了一万点爆击，这是要逼我假结婚吗？上海中介小哥结N次婚的故事会不会再杭州上演？”还有网友自嘲说，“这一政策既保护了刚需，又提高了出生率，有远见。”
而疑问，就更多了。
首先就是向无房家庭倾斜的问题。在浙报地产研究院院长丁建刚看来，这次出台《通知》，是“没有‘细则’的细则”。其中提到的向无房家庭倾斜，具体怎么倾斜，倾斜多少，都没有硬杠子。所谓无房家庭的界定，也在很大程度失去了意义。很多购房者担心，细则并没有明确房企一次要拿出多少房源来照顾无房户，那这个比例最后是不是还是开发商说了算？如果房企只拿一两套房源给无房户意思一下，那《通知》中的向无房家庭倾斜的说法，未免隔靴搔痒。
其次，意向客户登记数怎么确定，也是大家关心的重点。如果意向客户登记数以开发商的登记口径为准的话，难保其中存在暗箱操作。
再者，《通知》中未提及摇号购房的首付比例和付款方式。很多网友认为，这点是在其它已经实施摇号的城市出现的较为严重问题，虽然规定开发商不能设置门槛，但是最终还是出现高额保证金、高额首付，超短交款时间等筛选客户的手段。
其四，目前新房和二手房存在明显价格倒挂的情况，买到新房获利空间较大，而细则没有配套实施一定的限售政策，那么摇号很可能会进一步促进投机倒把行为。
对于这些疑问，一位开发商表示，现在细则中模糊的环节还比较多，一切都要等到第一批摇号楼盘出来，具体实践操作，形成范例后，才会把目前这个细则中出现的“补丁”一一打上。
而细则对二手房市场的影响，在杭州我爱我家品牌总监周包军看来不会太大。虽然不排除《通知》发布后二手房市场会有小的波动，例如一些房东会有挂牌观望的心理出现，但是从长远角度说，二手房的买房需求和市场的库存是相对平衡的状态，不容易被打破。
