近期，深圳房地产行业三道红线、集中供地、城市更新避免大拆大建、房产限价等一系列政策出台。

在收紧的政策形势下，似乎大家对于房地产行业前景堪忧。

不管是中央意志还是地方政府，目前都已经转向了“房子是用来居住的，不是用来炒得”这样的风向。这个风向已经说明了，房地产最繁荣的时期似乎要褪去。

目前市场化的商品住房已经独大，保障性住房体系确实应该强化起来。

今天的文，不是想要去说说对于房地产未来走向的预判，国家政策走向公共住房和市场双供给，公共住房住房为主要供给的方向肯定是不会变的了。

主要源于之前有很多朋友提到了人才住房、安居型商品房、公共租赁住房傻傻分不清楚，想要详细了解一下，我们今天主要是想针对深圳的公共住房的类型，进行深入的对比分析。

深圳的新一轮国土空间规划中对于住宅规划，提出了公共住房和商品住房供给结构调整为60%、40%，未来这部分住房的供给将会加大。

作为资深的地产人们，也可以转向这个领域看看。

我们主要从定义、面向对象、住宅面积限定、销售价格、筹建途径、地价计收等六个维度进行对比分析：

1. 人才住房

2016年7月30日，深圳市人民政府印发《关于完善人才住房制度的若干措施》中首次提出人才住房这个概念。

2019年4月29日，深圳发布了深圳市人才住房建设和管理办法（2019年4月29日征求意见稿），对于人才住房的筹集、分配、流转及相关管理等进行了明确的规定。

（1）定义：人才住房的官方定义是指政府提供政策支持，限定套型面积、租售价格和处分条件等，面向符合条件的各类人才配租配售的住房。

（2）面向对象：人才住房主要是面向无房的各类深圳户籍人才，包括企业经营管理、专业技术、高技能、社会工作等方面人才，以及公务员、教师、医生等机关事业单位职工。

（3）住宅面积限定：人才住房配售建筑面积标准以不超过90平方米为主，配租标准是单身人才、两人家庭35平方米左右，三人家庭70平方米左右，四人及以上家庭90平方米左右。

（4）销售价格：人才住房，可租可售，租金、售价为届时同区域同类型市场商品住房租金、售价的60%左右。

（5）筹建途径：新供应用地建设；棚户区改造、已批未建用地、未完善征（转）地补偿手续用地、历史遗留未完善出让手续用地、社会存量用地、征地返还用地等建设；招标、拍卖、挂牌用地配建，城市更新配建；轨道车辆段和停车场等城市基础设施和公共配套设施综合开发建设；社会存量住房租购；临深片区城际合作建设。

（6）地价计收：是按照《深圳市地价测算规则》进行计算，人才住房的建筑类别系数为0.4倍，商品性住宅为1，可以初步判定是商品住宅的40%，涉及其它方面因素暂不考虑的情况下。

1. 安居型商品房

2010年7月5日，《中共深圳市委深圳市人民政府关于实施人才安居工程的决定》中首次提出安居型商品房的概念。

2019年4月29日，发布深圳市安居型商品房建设和管理办法（征求意见稿），规定安居型商品房的建设筹集、分配、流转及相关管理活动。

（1）定义：官方定义是指政府提供政策支持，限定套型面积、租售价格和处分条件等，面向符合收入财产限额标准等条件的户籍居民配租配售的住房。

这里我们与人才住房的定义对比来看，安居型商品房强调的是要符合收入财产限额标准等条件的深圳户籍无房居民，安居型商品房属于夹心房，条件略高于经济适用房，低于人才住房、商品房。

（2）面向对象：本市户籍居民，社保满10年以上，无购房，其次最重要的因素是收入财产限额标准，这一条目前还没有明确的规定，政策提出，收入线标准、财产限额由市发展改革部门会同市主管部门等相关部门，根据本市居民收入水平、家庭财产状况、住房状况以及政府财政承受能力、住房市场发展状况等因素划定，报市人民政府批准后公布执行，并实施动态调整。

（3）住宅面积限定：建筑面积以小于70平方米为主，单身居民、两至三人家庭配租配售建筑面积标准为65平方米左右；四人及以上家庭配租配售建筑面积标准为85平方米左右。

（4）销售价格：可租可售，租金、售价为届时同区域同类型市场商品住房租金、售价的50%左右。

（5）筹建途径：与人才住房一致。

（6）地价计收：是按照《深圳市地价测算规则》进行计算，安居型的建筑类别系数为0.3，商品性住宅为1，可以初步估算是是商品住宅的30%，涉及其它方面因素暂不考虑的情况下。

1. 公共租赁住房

2018年8月1日，《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》，提出建立由市场商品住房、人才住房、安居型商品房、公共租赁住房四类住房构成的“4∶2∶2∶2”住房供应与保障体系，明确了公共租赁住房这个概念。

2019年12月20日，《深圳市公共租赁住房轮候与配租暂行办法》出台，规定了公共租赁住房的轮候、配租及相关管理活动。

（1）定义：公共租赁住房包括由市、区政府直接投资建设、城市更新配建回购以及通过其他途径筹集的公共租赁住房。目前深圳的城市更新配建的保障房，基本都属于公共租赁住房。

（2）面向对象：本市户籍居民，无购房，参加本市社会保险累计缴费3年以上，申请人具有大学本科及以上学历或者中级及以上职称的，参加本市社会保险累计缴费1年以上。

（3）住宅面积限定：公共租赁住房以建筑面积65平方米以下的小户型为主，单身居民、两人家庭35平方米左右；两至三人家庭50平方米左右；三人及以上家庭65平方米左右，建筑面积超过70平方米的房源，可以根据情况面向五人及以上家庭配租。

（4）销售价格：只租不售，租金为届时同地段市场商品住房租金的30%左右，特困人员、低保及低保边缘家庭租金为公共租赁住房租金的10%。

（5）筹建途径：与人才住房、安居型商品房一致。

（6）地价计收：是按照《深圳市地价测算规则》进行计算，公共租赁住房的建筑类别系数为0.3倍，商品性住宅为1，只租不售的再乘以0.1的系数，地价相当的低。

1. 结语

最后，附上整理后的对比分析，供大家预览。

《深圳市公共住房建设标准》中针对人才住房、安居型商品房、公共租赁住房的各类套型基本指标进行了明确的规定。

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