房地产增值税和土增税如何进行计算？新手会计看过来！

今天给大家分享房地产企业增值税和土地增值税的预缴及实际缴纳。这个是房地产企业非常重要的两大税种。

首先咱们来看一下增值税。增值税：

房地产企业分为一般计税方法和简易计税方法。

·一般计税方法里面在预售阶段，也就是说预收房款的时候，在收到的次月，按照预收款项的除以1.09，再乘以3%。按照预收房款不含税金额，乘以3%。在纳税义务发生的时候，也就是交房的时候，这时候就需要按照销项减进项，再减去预缴的增值税这种方式进行计算。

·这里面的销售额有一个特殊情况，房地产企业是可以根据全部价款，加上价外费用，再减去当期允许扣除的土地价款，进行计算。销项税额也就是属于一个差额的计算。

·简易计税的话，如果预缴也是在收到房款的次月，是根据不含税的预收房款，乘以3%。在达到交房条件的时候，比较简单，因为既然是简易计税，那就是比较简单了。

→销售额就用全部的价款和价外费用，除以1.05，再乘以5%，减去没有抵减的预缴税款。这个就是应交的税额的计算。

→土地增值税在预缴的时候，也是在预售房款取得的次月，其实和增值税预缴的时间是一致的。那么计算方式就是用预收款，减去应预缴的增值税税额，再乘以预征率。

注意用红色的字表示的，有些房地产企业的会计就直接用预收款除以1.09，再乘以预征率。这种方法是存在税务风险的。如果税务局后期查账，可能就会涉及到补缴土地增值税的风险。

在清算的时候如果满足清算的条件那么企业就需要进行清算，有三个条件是必须清算的，也就是全部竣工完成销售；第二个是整体转让；第三个是转让土地使用权。然后还有一个可清清算的条件就是销售已经超过85%了；第二个就是预售证取得满3年了；第三种情况就是公司注销了。这种情况也是满足清算条件的。