26岁的小刘从小一直跟着爷爷一起生活，是爷爷最疼爱的长孙，今年1月，小刘找到了对象准备结婚，爷爷准备把自己名下的一套房产过户给小刘当婚房。目前来说，房产过户主要有以下几种方式：买卖、继承、赠与、遗赠。这几种方式分别面临着不同的操作流程以及法律风险，所要缴纳的费用也各不相同，那么到底哪一种方式最合适呢？

实际生活中，房屋过户的形式中，买卖是最常见的,也是操作较为便捷和安全的方式。如果爷爷的住房购买时间超过五年，且为名下唯一住房，那么就可以免征个人所得税和营业税。只需缴纳登记费、契税、评估费、交易费等。但是买卖受购房资格的限制，如果小刘没有购房资格，则不能进行房屋买卖。

继承是遗产人去世后才可以进行产权过户，所以在实际操作中，使用这种过户方式的人比较少。而且继承有非常严格的法律规定。

在《继承法》中约定，遗产按照顺序继承，第一顺序包括配偶、子女和父母，第二顺序包括兄弟姐妹、祖父母和外祖父母。这其中，没有涉及孙辈。

小刘要想获得爷爷留下的房产，需要由小刘父亲先继承，再转让给他。而这就需要和小刘父亲平辈的姑姑、叔叔们先放弃继承的声明。

在这套房过户给小刘父亲之后，再由小刘父亲以赠与或者交易的方式，将房产挪到小刘名下。

继承房产不需要继承人有购房资格，但如果接受赠与或者通过交易完成过户，小刘必须有购房资格。

所谓的房产赠与，就是指一方当事人自愿将自己的私有房产无偿给予另一方，对方当事人也愿意接受的行为。且法律规定，房产赠予行为只能发生在亲属或朋友之间。赠与必须经过公证部门办理赠与公证，房屋赠与的生效以办理房屋过户登记手续为标志。

房屋赠与办理及费用问题

（1）签署确认书

办理赠与手续的第一步是在所在地房管局签署确认书，并带齐相关资料。资料包括：物业产权证、购买合同、赠与公证书和接受赠与公证书。这两份公证书需两方同时出具，一方面表明无偿赠与行为是赠与人的真实意愿，同时也表示接受赠与是受赠人的真实意愿。

（2）房产评估

办理完签署确认书等相关手续，第二步就是等房管局派专业房产评估师上门测绘，然后等评估结果。评估内容一般包括，房产的折旧率、基础建设、水电燃气通讯等情况、基准地价、标定地价、房屋重置价格、底价和补地价。

（3）办理赠与公证

赠与公证是必须经由国家公证机构办理的证明赠与行为真实、合法的必要手续。办理赠与公证需提供一下材料：赠与人的身份证、户口本原件及复印件、赠与书、赠与物清单及所有权证明。

（4）各项税费

一般情况下，房产赠与需要缴纳契税、印花税和登记费，契税为房屋总评估值的3％，印花税为总评估值的0．5％，房地产权转移登记费以当地房管局定价为准，以上三项费用都由受赠人支付的。但是因为爷爷将房屋赠与孙子时，赠与人和受赠人是直系亲属，因此可以免除个税和营业税。

（5）办理新房产证

最后一步就是办理新房产证。在这里，还要说明几点。一是赠与是无偿的法律行为，其法律后果不能等同于有偿转让；二是赠与不是继承，两者是有本质区别的。三是已经经过公证的赠与行为是不能撤销，所以公证前得考虑清楚。

遗赠是指被继承人通过遗嘱的方式，将其遗产的一部分或全部赠予法定继承人以外的人的一种民事法律行为。首先，小刘爷爷这套房产需要明确只归爷爷个人所有。虽然房产证上只有爷爷的名字，但仍旧要确认是否为婚后财产，奶奶是否持有房产的一部分。否则，这套房屋走遗产继承即使能给小刘，也顶多只能继承爷爷的份额。

而祖辈想要把财产顺利传承给孙辈，其难度远远超过一般人的理解，而且需要“过三关”。

第一关是遗嘱关。

因为《继承法》并未把孙子女、外孙子女列入继承人范围，因此，孙辈继承财产只能通过订立遗嘱的方式进行遗赠。

第二关是主动关。

配偶、父母、子女作为法定继承人，按法律规定只要他们没有放弃继承，就视为同意接受继承，而孙辈不是法定继承人，法律上要求他们主动做出接受继承的意思表示，否则就视为放弃继承。

第三关是时间关。

法定继承没有时间限制，但遗赠则有两个月的时间限制，受遗赠人应当在“知道继承事实后两个月内”办理相关手续，否则就失效了。如果遗嘱保存在机构中，即使生前孙子女不知情，那两个月的时间可以从孙子女来领取遗嘱时开始计算。