随着房地产调控政策日益趋紧，住宅市场已成为资金的禁区，但即使这样，在国人心中，投资房产还是增值保值的首选。在这种背景下，商铺投资变得越来越火。

商铺170万，一年租金14万，划算吗？

一般来说，估算商铺投资的回报率有两种方式。

1、全款支付：

年租金收入=(税后月租金-每月物业管理费)×12

年租金收入/商铺总价=年投资收益率

商铺总价/年租金收入=投资回收年限

2、贷款支付（按揭）：

年租金收入=(税后月租金-按揭月供款-每月物业管理费)×12

年租金收入/商铺首期款 按揭贷款=年投资收益率

商铺首期款 按揭贷款/年租金收入=投资回收年限

如果你把一个商铺当成股票的话，那么投资回收年限就相当于股票中的市盈率，商铺总价相当于股价，年租金收入相当于每股收益，物业管理费和各种税费相当于股票交易手续费。

所以咱们来算算，假设有一只“股票”，“每股收益”为14块，“股价”为170块，那么其投资回报率则为8.24%，市盈率为12。也就是说在不考虑其他因素的情况下，理论上该商铺年投资回报率为8.24%，完全可以跑赢市场上绝大多数理财产品，收回本金大概需要12年。但如果考虑相关税费和贷款月供，那么该收益水平属于一般水平，当然如果租金连年上涨的情况除外。

如果考虑税费的话，假设你想让商铺升值后卖出，那么升值部分你主要需要缴纳土地增值税、所得税和营业税。而这些税费成本加起来基本上占增值部分的一半左右了。

因此，一般来说投资商铺的最终目的不是转手卖出，而是收取源源不断的租金。

​未来商铺投资前景如何？

在当前经济增速下滑背景下，个人认为商铺投资整体来看表现一般。

据中国指数研究院发布的全国15个重点城市商铺租金指数，2019年下半年，租金环比上涨的商业街占71.6%，租金环比下跌的商业街占22.4%，6.0%的商业街租金与上期持平；在样本商圈（购物中心）中，租金环比上涨的商圈占66.7%，租金环比下跌的商圈占29.2%，4.2%的商圈（购物中心）租金与上期持平。

换句话说，全国近1/3主要城市商业街租金价格基本没变或下滑；1/3主要城市商圈租金价格在下滑。

在消费增速下滑，企业降薪裁员潮和电商兴起的共同影响下，居民线下消费一定会受到一定程度的压制，但好在国内消费表现整体还算平稳。

2019年1-10月，我国社会消费品零售总额为334778亿元，同比增长8.1%，增幅较去年同期收窄1.1%，其中网上零售额同比增长19.8%，线下零售额累计同比增速约为5.5%。

因此，商铺投资在国内基本面未恶化的情况下，长期看依然有一定的投资价值，但需要注意的是，在选择商铺时，当地商铺供应市场、当地居民消费水平和地段是重点需要考虑的因素。

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