对比此前1929年大萧条的回顾，每一次“金融创新”似乎就是推动“韭菜”加杠杆，最后都是带来了一次灾难。许多看似低风险的时候，一旦出了问题大家才意识到风险极高。一轮轮危机之后，都是人性的轮回。在今天2008年金融危机过去11年，美国股市进入第二长牛市之际，我们和大家分享来自桥水达利欧新书“债务危机”中关于2008年金融危机的内容精简翻译，希望给大家带来帮助！

泡沫形成期：2004到2006

在一个债务周期的早期，债务增长速度基本上和收入增速一致，大部分债务进入实体经济，产生了快速的收入增长。这个阶段美国经济看上去非常不错。经济增速保持在3%到4%，失业率低于长期平均值，在4%到5%之间，通货膨胀在2%都爱3.5%之间。美联储的目标是增长和通胀，而非债务增速。这一段时间联邦利率从2004年的1%提高到了2006年的5%。

在这三年中，标普500回报率35%，和32%的盈利增速几乎一致。经济处于Goldilocks的最舒服状态，不冷也不热，资产价格的泡沫也不大。央行的增长和通胀目标能很好完成，也不太会关注债务水平。

房地产泡沫

2004到2006年之间，房屋价格上涨了30%，并且相比2000年上涨了80%，这是二战之后房屋价格涨幅最大的十年。在房地产泡沫形成中，开始了一轮自我循环。假设一个家庭用5万美元支付了一个价值25万美元房子的首付，然后放假从25万上涨到了35万。这个家庭的投资翻倍。这也带来更高的借贷比例，更多的人进入房地产市场。下图我们看到2000年以来开启了一轮美国的房地产泡沫。

这时候家庭债务比例从2000年的85%上升到了2006年的120%。信贷标准被降低了，各个层级收入人群都加大了债务比例。其实收入最低人群的债务比例是增加最快的。随着买房带来的财富效应，越来越多的人开始将房地产进行再融资，增加杠杆来投机。房屋贷款和房屋再融资金额在2005年达到了5000亿美元，比1998年上升了5倍。推动了美国债务比例达到了GDP的300%。在这个自我循环的游戏中，借款人和贷款人都得到了短期利益。信贷标准越低，房价涨幅越高。投机者入场导致房价开始加速上行。这是经典泡沫的形成。

美国房地产市场全面出现泡沫特征，关于泡沫特征我再次重申一下几个特点：

1.价格相对历史平均是不是过高

2.价格是不是包含了未来快速升值

3.购买是不是通过高杠杆完成的

4.购买者是不是在未来防止未来价格继续上涨做一些套期保值

5.是不是有新的参与者进入市场

6.是不是有全面牛市的情绪

7.收紧是不是会刺破泡沫。

下面两张图也很说明问题。我们看到房贷利率出了很大的下滑。2003年的房贷利率跌到了1950年代最低水平，而且在房地产泡沫中持续保持低位。另一张图我们看到杠杆率在2003到2007年之间大幅提升。甚至是加息周期的2005到2007年之间，杠杆率维持在很高的位置。越来越多的人，支付很小比例的首付就能买房，意味着他们背负的房屋贷款越来越高。次级贷占到了房屋贷款比例的20%。我们会在接下来部分专门讨论这个话题。

在整个债务开始叠加，房地产市场进入泡沫的阶段，经济却没有出现过热迹象，通胀也保持平稳。所以仅仅盯住这几个指标的美联储，并没有感到担心。通常来说，最差的债务泡沫（1929年美国，1989年日本）都没有出现物价和服务价格的通胀水平上升，但是资产价格由债务增长推动。通常情况下，央行会错误的让债务继续增长下去。在下面这几张图中看到，由于通胀水平并不高，美联储在泡沫扩张期间维持了低利率水平。事实上从2001下半年到2006年上半年，美联储的短端利率水平比通胀水平还要低。当美联储在2004年中开始加息时，长期利率水平没有变化，实际利率水平还出现了下滑。