中文名：商品房租赁合同

英文名：Contract for the Rent of Commercial Housing

类别：民法

概述

商品房租赁合同，是指出租人将出租的商品房交给承租人使用、收益，承租人交付租金，并在合同终止时将房屋返还给出租人的协议。按照租赁用途进行划分，商品房租赁可以分为住宅用房租赁和经营性用房租赁。

一、商品房租赁合同的特点

（一）合同标的物的特殊性

商品房租赁合同的标的物是商品房，实践中，应当将其与“公房”、社会保障性住房、自建房屋等其他相关概念相区分。

（二）价值的非中立性

价值的非中立性，是指在商品房租赁合同中，需要对承租人进行倾斜保护。原因在于：一方面，与出租人相比，承租人在订约能力等方面处于弱势地位；另一方面，商品房租赁合同关系到承租人的基本居住权，居住权属于承租人的基本人权。

（三）内容的特殊性

商品房租赁合同是以对价为基础的合同，其内容上的特殊性体现在三个方面。第一，与一般租赁相比较，商品房租赁期限相对较长。第二，从承租人的角度来看，其在商品房租赁合同生效后所享有的权利，不仅限于对租赁房屋的使用，而且可能包括利用房屋从事经营活动并获取收益。但是，如果当事人之间并未就合同的目的作出约定，则应依据该租赁物的性质以及通常的用途等进行确定。在商品房租赁合同中，当事人除了对租赁房屋的使用、收益等作出约定外，还可以就业主权利的行使作出约定。承租人可以依据业主的委托而代为行使共同管理权等业主权利，并承担相应的义务。第三，一般情况下，承租人只能按照租赁物的性质对租赁物进行使用，并不能对租赁物进行改造、改建等。而在商品房租赁中，承租人往往会基于其使用目的而对租赁物进行一定的装修、改建等行为。在商品房租赁合同效力终止时，租赁房屋的房屋结构或外观可能由于装修等行为而发生变化，因此，当事人可以在合同中就合同终止后对承租人装修、装饰等添附行为的处理作出特别约定。

（四）要式性

房屋租赁涉及承租人的基本居住权的保护，关系到人民的民生问题，而且商品房租赁合同是一种继续性合同，在合同履行过程中可能发生一系列的纠纷。因此，为了明确租赁双方当事人之间的权利义务关系，避免纠纷，同时为了便于政府对商品房租赁活动进行管理，商品房租赁合同应当采用书面形式。

（五）继续性

继续性合同，是指合同并非一次性履行完毕，其履行需要持续一定的期间。由于商品房租赁合同是一种继续性合同，在承租人占有房屋期间，出租人应当保证租赁房屋处于适于居住的状态，出租人行使房屋所有权也不得妨碍承租人对房屋正常、合理的使用。所以，租赁合同解除时仅对未来发生效力，不具有溯及力。

（六）诺成、双务、有偿性

商品房租赁合同是诺成合同，只需要双方当事人就房屋租赁合同的主要条款意思表示达成一致，房屋租赁合同就可成立，并不以房屋的交付或者租金的交付为成立要件。在房屋租赁合同成立并生效以后，出租人和承租人都享有权利并互负义务，出租人必须将租赁房屋交付给承租人，而承租人必须按期支付租金。因此，租赁合同是当事人互负义务的合同，属于双务合同。此外，在房屋租赁合同中，承租人取得房屋的使用权，必须以向出租人支付租金为代价，所以，房屋租赁合同是有偿合同。

二、商品房租赁合同的主要条款

（一）租赁商品房的具体情况

商品房租赁合同的目的在于对租赁房屋进行占有、使用和收益，因此，在商品房租赁合同中，当事人应当对房屋的具体信息作出明确约定，从而使租赁房屋特定化。总体而言，房屋租赁合同必须载明以下信息：一是房屋的具体位置；二是房屋的数量、面积以及相关的设施情况；三是车位及其他附属物的情况。

（二）租金和押金

租金是指因承租人对出租人提供的租赁物进行使用、收益而支付的对价。租金条款是房屋租赁合同的主要条款，请求支付租金是出租人最重要的合同权利，也是出租人对自己所有或者有出租权的房屋享有收益权的体现。当事人应当在房屋租赁合同中明确约定租金的数额、支付方式、支付期限等，以减少争议。租金通常是以货币的形式支付，但当事人也可以约定以其他给付方式代替货币支付。当事人在约定租金条款时，应当遵守法律法规关于租金的限制性规定。

当事人在订立商品房租赁合同时，为了防止房屋和配套设施遭受损害，也为了保证承租人能够按期支付租金，出租人在合同订立时往往要求承租人支付一定的押金。押金性质上具有责任保证金的功能，即如果承租人不能按期支付租金，或者在租赁期间内造成租赁房屋或相关设施毁坏，出租人有权从押金中扣除相应份额。

（三）租赁目的和租赁房屋用途

在商品房租赁合同中，由于租赁房屋的用途和租赁目的直接关系到双方当事人的权利、义务，因而，当事人应当在合同中对上述内容作出约定。租赁合同目的不同，当事人的权利义务也会存在一定区别。此外，房屋租赁的目的和用途还涉及对房屋的改造、装修，以及处理与其他建筑物区分所有人的关系等，因此，当事人应当在租赁合同中对其作出明确约定。

（四）租赁期限

房屋租赁期限是租赁合同所约定的当事人权利义务的存续期限，也是承租人能够占有、使用和收益租赁房屋的期限。租赁期限不仅关系到租赁物的使用期限，还关系到租赁物的返还时间等。租赁期限的计算可以按照年、月、日计算，也可以按照周计算。房屋租赁合同没有约定存续期限的，属于不定期租赁合同。承租人的租赁权不同于物权，其有一定的期限限制。民法典第705条第1款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”因此，商品房租赁合同的最长期限是二十年。在期限届满后，如果承租人确有继续租赁的需要，法律允许双方再次签订租赁合同，以实现对房屋继续利用的目的。

（五）房屋维修义务

在租赁期间内，房屋出租人应当保证租赁房屋符合约定的使用状态，如果出现可能影响承租人正常使用租赁房屋的情形，出租人应当承担维修义务，以保证房屋符合当事人约定的质量标准。租赁房屋的维修费用应当由出租人承担，因房屋维修而影响房屋的使用、收益的，承租人有权请求减少租金或者延长租期。在当事人另有约定时，也可以由承租人对房屋进行一定的维修。此外，出租人未履行维修义务的，承租人也可以自行维修，但维修费用应当由出租人负担。

（六）物业服务、水、电、燃气等相关费用的支付

出租人一般是房屋的所有人，因此应当承担支付物业服务、水、电、燃气等相关费用的义务。当事人也可以在合同中特别约定，由承租人支付上述费用。但是，即便是房屋租赁合同约定由承租人承担相应的费用，在承租人不履行相应的费用支付义务时，物业公司、水电煤气公用事业单位要求出租人承担相应支付义务的，出租人仍然应当承担这些费用，而不能以其和承租人之间的约定进行抗辩。

三、商品房租赁合同的效力

商品房租赁合同成立并生效后，即对双方当事人产生约束力。合同的效力体现为双方互相享有权利并承担义务。

（一）出租人的义务

出租人的义务主要有：按期交付商品房的义务、交付的商品房应当符合合同约定的质量标准的义务、权利瑕疵担保义务、不得妨碍承租人正常及合理使用房屋的义务、维修义务、通知义务、返还必要维修费用和押金的义务、附随义务等。

（二）承租人的义务

承租人的义务主要有：按时支付租金的义务、按照约定的方式或者房屋的性质使用房屋的义务、不得擅自转租的义务、妥善保管租赁房屋的义务、通知义务、合同终止时返还承租房屋的义务等。

四、相关法律法规及司法解释

《中华人民共和国民法典》第703条至第734条。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第53条至第56条。

《商品房屋租赁管理办法》

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

来源：中国法律咨询中心