楼市的发展态势总是那么的牵动人心。

系列的利好政策相继出台，为什么还没有显著的效果？2023年经济是否能够再次腾飞？房地产是否能够恢复健康发展？

希冀。迷茫。不确定。

在变幻莫测的世界上，我们只能学会在确定性中抵御不确定性。

01大病初愈弱复苏Goodbye 2022

现在的大方向是很明确的：房地产业属于支柱产业，关系到国计民生，必须稳定起来。

回顾过去两年，我们仿佛坐了一趟惊险的过山车。2020年房价过快上涨，一房难求，甚至出现了搭售等奇葩事情。2021年下半年开始，随着严打政策等相继出台，楼市急转直下，众多品牌房企暴雷倒下，一片风声鹤唳。

不得不说，之前的打压用力过猛了。

2022年，尽管政策不断纠偏，但是楼市依旧变得异常艰难，成交量跌到了十几年来的谷底，房价也下跌了两到三成。

亏本的开发商比比皆是，拿地的*也没有了。缺乏了房价上涨预期，投资客退场了，刚需客也开始观望。

往年东莞的平均成交量大概在600万平米左右，2022年的成交量仅仅约247万平米，说腰斩也一点都不为过。

那么，2023年会不会复苏回暖呢？

大家基本达成共识的是，2023年肯定会比2022年好。

但具体好多少，还有很多的未知数。比如，经济的复苏如何？出口贸易如何？各行各业赚钱难不难？等等。

不过，不管怎样，对于房地产而言，都属于大病初愈和灾后重建，很多已经倒下的开发商要想恢复元气确实不容易，客户要重塑信仰也需要时间。

一场暴风雨过后，我们要面对的是充满希望的重建。

因此，我认为，2023年东莞楼市属于养精蓄锐的时候，整体会呈现弱复苏的态势，不过，把眼光也稍微放长一点点，东莞楼市还是大有可为，未来五年还是相当值得期待的。

02信心恢复还需时Goodbye 2022

追涨*跌，是消费者逃脱不了的宿命。

一线城市的松绑回暖，投资客户的带动作用，将会成为楼市复苏的重要标志。

现在几乎是万事俱备，只欠东风。

国家层面，已经明确肯定了要扶持房地产行业的复苏，在供应端，三道红线退出江湖，加大力度在金融等方面帮助开发商，在消费端，利率降到了历史的低谷，各种税费也应降尽降。

地方层面，东莞已经全面放开了限购，全市首付最低仅需2成起，就算有多套房产，如果只有一套房在供的，也可以享受最低3成首付的待遇，置业门槛前所未有的低。

量变必然引起质变。

我坚信，东莞楼市一定会走向繁荣健康发展的道路。

当然，信心的恢复还需要时间。

首先，我们不要再指望房价的暴涨，暴涨不是我们入市的理由，更不是楼市健康发展的正确道路。

其次，我们要建立新的置业理念，如果你是刚需客户，要着重关注通勤时间周边配套等硬指标，而不是房价的涨跌，如果你是改善客户，要着重考虑楼盘的品质与自己的需求是否相匹配，避免错过那个合适的盘，如果你是投资客户，则要根据自己的预算和实力去选择成长性比较强的楼盘，而不是一味的贪便宜。

相比其他的投资渠道，房子始终算是比较稳健的。如果一定要等到所有人都看清楚的时候，或许最佳的时机已经过去了。

03需求压抑要释放Goodbye 2022

压下去的弹簧，终究要恢复到它应有的长度。

进得多出得少的蓄水池，水位必然会越来越高。

按照往年正常的平均去化量，2022年有将近一半的需求被压抑了。这些压抑了的需求必然也会慢慢释放出来。

手里拿着锤子，看什么都像钉子。无论何时，总有一些买不起房的人会坚决唱衰房地产。而有能力买房的人则很容易随风摇摆。

也有人说，这几年这么艰难，哪里有钱买房啊？

实际上，过去一年，全国人民币存款增加了26万亿元，东莞本外币各项存款余额23439亿元，同比增长17.17%，存款增量居全省地市第1位。

不是大家都穷，只是有些人穷罢了。

东莞作为一座藏富于民的城市，需求一旦释放出来，将会是很猛烈的。

04供求关系悄改变Goodbye 2022

供求关系永远是破解楼市秘密的一把钥匙。

供不应求，房价就上涨。供过于求，房价就滞涨甚至下跌。

2022年，东莞共成交商住地20宗，成交总建面约247万平米，处于历史的相对低位。

就算加上库存面积约373万平米，也就600万平米出头，属于正常年份东莞一年的消化量，去库存压力并不算很大。

其实，东莞的供求关系一直以来都是比较健康的。

2016年-2018年的商住地供应面积均在200多万平米左右，从而造成了2019年-2020年新房的供应严重不足。

而2019年到2021年的商住地供应面积分别为390万平米，596万平米和487万平米，供应的放量在一定程度上改变了供求关系，加上整体楼市的大环境的调整，从而造成了2021年下半年到2022年的去化压力相对较大。

从2022年开始，商住地供应又开始缩量了。可以预见，2023年土拍地块数量也有限。

因此，东莞楼市将会从目前的供过于求逐渐走向供需平衡的状态。

05豪宅竞争甚激烈Goodbye 2022

东莞的豪宅市场从未试过如此热闹。

随着人民生活水平的提升，高端客户对于居住空间的需求也越来越多样化。

相比传统的别墅豪宅，近年来开始流行城市中心的大平层新豪宅。

据不完全统计，今年东莞将会有包括华润悦府、华润松湖润府、华润滨海润府、万科瑧湾汇、万科瑧山境、万科星河传说二期、华侨城松湖原岸、保利鹭湾花园、中海源美华庭等一系列的新豪宅入市，竞争相当激烈。

这些楼盘卖得好不好，直接影响着东莞楼市的走势。

一方面，这些高端楼盘将会对东莞市场起着带头和示范的作用，其产品有没有创新？其定价如何？其销售状况如何？今年的东莞楼市将会在豪宅的竞争中开始。这对开发商的产品打造和营销策略都提出了更高的要求。

另一方面，改善客户和投资客户也有了更多的选择，众所周知，东莞中心城区和松山湖属于东莞楼市的高地，一直以来都供应比较稀缺，今年突然这么多楼盘同台竞技，确实是一个很难得的机会。

06区域分化更严重Goodbye 2022

未来东莞的区域分化将会越来越严重。

目前，在东莞新房市场，最贵的房价大概在五六万左右，最便宜的房价大概在1万五六，相差大概三倍多。

而参照一线城市，五倍以上的极差都是很正常的。

因此，目前在东莞置业要轻楼盘，重区域。首先选择好区域板块，再筛选具体的楼盘。

区域分化包括了量和价两方面的分化，除了价格差会越来越大以外，成交量也会差距甚大。

同时，即使在同一区域板块内，性价比也会成为楼盘是否能够脱颖而出的关键。有很多楼盘已经吃了不合理定价的亏。

07量升价稳新常态Goodbye 2022

我们可以发现，原来一二手房价倒挂的现象，现在已经逐渐消失了。新房很难再出现了疯狂抢购的局面。

除了极个别炒作氛围比较严重的板块，大部分的二手业主也回归了理性。

加上今年会有不少客户会进行卖一买一的置换改善操作，因此二手市场也是非常值得期待的。

总体而言，开发商和客户的信心都会慢慢重建，预计今年的成交量将会提升到400-500万平米之间，房价方面，上半年还可能会处于震荡调整的状态，下半年则会逐步企稳，全年大概率会进入一个量升价稳的新常态。

政府救市的信心和力度都是空前的，因此我们也对楼市保持谨慎乐观的心态。

2023年，尤其是上半年，不失为一个不错的入市时机。

如果你今年有买房置业的意向，建议买你能买得起的最好的房子。它一定是对于你来说，相对更保值的。

没有永恒的夜晚，也没有永恒的冬天。2023年的市场，一定会晓喻新生！