一、房地产含义

（一）房地产：指土地以及建筑物和其他相关定着物，是实物、权益和区位三位一体的复合物。

（二）土地：通常指地球的陆地表面及其上下范围内的空间，可分为以下三层

1．地表：地球表面

2．地上空间：地表之上一定高度以下的空间（高度以飞机的飞行高度为限）

3．地下空间：地表之下一定深度的空间（深度以人类正常能力所及为限）

土地空间范围

（三）建筑物：广义包括房屋和建筑物，狭义主要指房屋，不包括构筑物。

1．房屋指有基础、墙体、门窗和顶盖，起着遮风挡雨、保温隔热、抵御他人或野兽侵扰等作用，供人们在其内部进行生活和生产活动的建筑空间

2．构筑物指人们不直接在其内部进行生活和生产活动的工程实体或附属建筑设施

（四）其他相关定着物：指附着或结合在土地或建筑物上不可分离的部分（通常物理上不可分类或分离是不经济的）

二、房地产实物、权益、区位的含义

（一）实物：房地产中有形（看得见摸得着）的部分

1．如建筑物规模、外观、结构、设施设备、装饰装修、空间布局（内部格局）、新旧程度等，土地的面积、形状、地形地势、地质、土壤、开发程度等

（二）权益：房地产中无形（看不见摸不着）的部分，是附着在房地产实物上的权利、利益和义务

1．主要包括7方面

（1）房地产权利，权属，是房地产权益中最基本、最主要的部分（所有权、使用权）

（2）房地产权利受自身其他权利的限制情况，或者说权利负担（设立了抵押权、地役权、居住权）

（3）房地产权利受房地产权利以外的因素的限制情况（房地产使用管制，如对用途、容积率等的规定，查封）

（4）房地产占有使用情况（使用还是空置，出租、出借）

（5）附着在房地产上的额外利益（入学名额、落户、房屋外墙可设置标识广告等）

（6）附着在房地产上的债权债务，即会随着房地产转让而一并转让的债权债务（水电费、物业服务费用、欠缴房产税）

（7）其他

2．权利的分类

（三）区位：狭义上看就是地段位置，科学严谨的说房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系，主要包括四方面

1．地理位置

（1）坐落：房地产所在具体地点

（2）方位：房地产所在地区中的方位和位置

（3）与相关重要场所距离（市中心、机场、火车站等的远近）

（4）临街状况：是否临街

（5）朝向：房地产面对着的方向

（6）楼层：某幢房屋的某层、某套或某间（也是一种位置）

2．交通条件：进出某一房地产以及停车便利程度（从别的地方到该房地产的可及性和从该房地产去别的地方的便捷性）

3．外部配套：外部配套设施，指外部的基础设施和公共服务设施

（1）基础设施：道路、供水、排水、供电、通信、供燃气、供热等设施

（2）公共服务设施：指商业服务、金融邮电、教育、医疗卫生、文化、体育、社区服务、市政公用和行政管理等设施

4．周围环境：指某一房地产周围的情况和条件，可分为自然环境、人文环境以及景观

（1）自然环境：指某一房地产周围各种自然因素的总和（空气、水、土壤、阳光、生物等）

（2）人文环境：指某一房地产的社会环境（所在地区的社会声誉、居民特征、社会治安、相邻房地产的利用状况等）

（3）景观：包括自然景观和人文景观（放眼所见的景色及所获得的印象）