最近，看到一些朋友谈到农村宅基地问题，其中，有相当一部分是从农村走出去、在城市定居，然后又继承了农村老宅子的。

过去，老宅子在人们的心目中，是祖传之物。于是，很多人就把老宅子一律当成了自己的私有财产来处置。或翻建，或出售转让，但是，经过这么一番操作后，发现麻烦来了，不是翻建工程被喊停，就是宣布私自转让房子无效。

这到底是怎么回事呢？原来大家还是停留在过去那种宅基地管理的环境中。那个时候，国家对于宅基地管理相对比较宽松，法律也不够健全，于是，很多事是习惯成自然，习惯成规范。《土地管理法》第九条，城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。这样就对宅基地（包括祖传宅基地、自留地等过去游离在集体财产之外的财产明确了归属权），同时根据该法第六十二条，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。此即为人们常说的“一户一宅”，对于宅基地的性质和使用要求才做了明确。而其中有三个关键问题，需要特别注意：

第一、明确了农村宅基地的共有性质。也就是说农村宅基地属于村集体财产，宅基地姓“公”不姓“私”，这一点也是对《宪法》中，有关土地性质的进一步细化。《宪法》规定，我国土地实行社会主义公有制。公有制分为两种实现形式，即全民所有制（国家所有、国有制），劳动群众集体所有制。因此，宅基地目前是由村集体依法按照“一户一宅”的原则，采用无偿方式，分配给本村集体成员使用。至于老宅基地，它属于1986年12月31日前建成的“历史建成”，也只能登记使用权。

第二、房产继承、转让中遵循“地随房走”。这就是说，宅基地虽然属于集体所有，但是，在使用上不受影响，在办理相关的物权证的时候，可以同时办理，但要分别区分并注明权属性质，即房产登记的是所有权，而宅基地登记的是使用权。

第三、宅基地使用权的继承、使用有所限制。具体来说，区别有这么这么几点：如果你是非农户口，这个宅基地只能使用到你这一代，期限是老宅子不能使用（坍塌）为止，然后，村集体要无偿收回；使用期限内不得翻建和扩建。如果你是本村集体成员，且仅有祖传这一处宅基地其不超标的，你可以一直使用下去，如果不发生合村并镇等大规模搬迁的，这个宅基地你还可以通过继承的方式继续传下去；反之，如果你除了老宅外，还有其他宅基地与房子，那么，根据你超标的情况（各省规定不同），那个老宅基地也就有了使用期限，你也只能使用到房子不能使用为止，那个时候，宅基地也要被收回；当然，你也可以将房子出售给本村集体无宅基地的成员，但是价格也只能是房产的那部分，并且要经村集体研究同意。更不得私自出售给无购买权的村集体以外的人，否则，属于非法出售，交易无效。