01如题。

前几天，又专门跑了一趟璧山去看项目。

首先，让我惊讶的是璧山的开发商们。璧山的品牌开发商是真多。

恒大、金科、融创、碧桂园、富力先后进入，就连龙湖也去了。

璧山，是龙湖走出重庆主城区进入的第一个区县，龙湖进璧山这件事也是从来都没有停过宣传的头号新闻。

一个开发商砸一个广告，十个开发商就能砸十个。

开发商多，声量就会大。声量大，影响力和范围就大。影响力大，购房者就容易被影响，然后毫不犹豫的买买买；同事也让很多朋友蠢蠢欲动。

这个逻辑，造新区的时候屡试不爽。

02其次，是领导的卖地逻辑。我想在璧山新区看过房的人应该有很大的感触：璧山的环境是真好。

先修公园，再卖地。这个逻辑，主城做不到，很多新区也做不到，毕竟修这些配套是要先花钱的。

但璧山的领导们应该想得很清楚，如果连这些配套都没有，开发商凭什么要来拿地？

这是一个先付出还是先索取的事情。话说回来，璧山的环境是真的还不错，全区有超过30个生态公园。

有个朋友之前约我去璧山玩，去干嘛呢？他听说璧山有个露营公园，还有个儿童公园，叫枫香湖儿童公园：总投资1.7亿元，总占地面积800亩，有16个主题区，是全国一流且免费开放的无动力游乐设施儿童主题公园。

在抖音上火得很。说实话，璧山的生态环境是让我惊讶的，新区的整体规划也确实不错。

遗憾的是，商业这块一直没什么动静，短期生活怕是有点老火。

03另一方面，璧山的房价也让我惊讶。

借用一下铭腾前两天刚发出来的璧山项目价格表。

高层7000-7500元左右，小高层贵几百块钱，洋房基本都超过了8500元\平米。龙湖也是首个洋房单价超过10000元的项目。

璧山卖的是建面，若换算成主城普遍的套内面积，大概是这样的:

高层：套内9000元 。小高层：套内9500元 。洋房：套内11000元 。

话说这个价格怎么样呢？

房价被低估，是这两年炒璧山最火热的话题。

数据显示：璧山约7900元\平米。大学城11000元\平米。西永12000元\平米。

而璧山和大学城仅有5公里的距离，却有着至少3000元\平米的差距。

那么璧山是不是被低估了呢？那么璧山是不是被低估了呢？那么璧山是不是被低估了呢？

是不是该抄底，买买买？

我个人觉得并不是。我觉得3000元的价格差距很合理。

04首先，璧山是璧山，大学城是大学城，西永是西永，无论怎样，哪怕只有2公里也是璧山和主城的距离。

这一点，在很长时间内人们的观点都不会改变，璧山成为主城的一部分这是一个漫长的过程，认知上的漫长。

看看北碚，除了蔡家，很多人觉得北碚北都像是一个区县。

其次，中间隔了一座山，房价受到的影响是指数级的。

茶园到渝中也只有三个轻轨站呢，房价差距呢？隔了南山，房价差距也是极大的，有的地方是5000元\平米以上的差距。

再次，由于轻轨1号线的接入，璧山开始了融城之旅，但影响可能并没有想象的那么大的范围，而且璧山房价已经因为1号线涨过了。

真的不要忽略轻轨一号线在璧山只有一个站点，而且这个站点在璧山北。

至于说的璧山的“云轨”，在我看来就是一个公交车的升级版本，你仍然是需要下轻轨再换乘的。

一旦涉及到换乘，价值是会大打折扣的，无论是轻轨换成轻轨，还是轻轨换成公交，或者所谓的云轨。

否则离轻轨5分钟和15分钟还有什么差别呢？

05如果说现在璧山的价格只有五六千元每平米，和大学城西永有着近一倍的价格差距，我觉得璧山还能算得上是有价格优势，可以买一买。

但涨价后的璧山，房价和西永大学城仅有3000元的差距，我觉得并不能算作房价的价值洼地了，相邻区域价格相差3000元\平米的地方多得是，为什么就璧山是洼地？

若不是价值洼地，风险在于：他太依赖于西永大学城的发展，若西永大学城发展慢，他的发展就更慢，若重庆发展慢，他会更更更慢。

再看看西永大学城二手房的流动性，如何？可以试想璧山未来二手房的流动性，如何？

远郊盘的另一个风险在于：若市场不好，他一定是最先扛不住的那个部分。

你要去赌第二机场，赌全新的政策落地，赌产业更新，我觉得更不划算，离江北机场很近的空港北怎么样？那么多年了，也不怎么样啊，现在卖起来也很费力。政策变化快得很，产业更新也不是一个快速的事。

因此，此刻的璧山，适合璧山人改善和养老，适合本地人居住，买房投资，需谨慎，再谨慎。

如果真要买璧山投资，也建议买轻轨旁边的。

当然，你可以和我有不同的看法。璧山“价值洼地”的坑你跳不跳，我管不着啊。

(END)