好久没写文章了，去年时间多，写了好几篇对合肥房价未来走势分析的小作文，现在回头看多半还是猜对了，有兴趣的小伙伴可以翻看一下。

这几年有官方的说法，中国有6亿人月收入不足1000元，中等收入群体超4亿人，这里大概能看出来，收入低的人群比中等收入的人群还要多不少。那安徽省肯定也有很大一部分人是月收入不足1000元的，想让这部分人去买合肥房子，那想都不用想，他们买不起。主要是看中等收入群体买房意愿有多大。

而意愿这个东西是抽象的，也是善变的，如果很多人预判未来房价一年涨30%,那有钱不多买一套两套房，那不是傻子？有利可图的事，人们借钱都要干。但如果房价不涨或者平均每年涨3%，那还不如给钱拿去买大额定期存单，那个还没赔钱的风险。换句话说，如果大部分人不预判房价未来每年会涨6%以上，那就没什么人买房了。今年合肥房地产市场二手房和新房的成交量和前3年平均成交量相比，腰斩妥妥的。但合肥市今年的人均可支配收入，和去年比也差不多，也没腰斩啊，所以就是中等收入群体预判未来几年房价涨不动，所以多数人的买房意愿反转了。

考虑未来合肥的房价，一定要给未来的某个时间点，会推出房地产税这个因素给考虑进去。可能有人会说美国房子是永久产权，交房地产税说得通，中国要收房地产税说不通，那我反过来问，美国人住房子要是不交房地产税会怎么样？是不是会被美国法院司法拍卖？那算什么永久产权？本质上就是一个长期租赁权，如果不年年交房地产税这个租金，房子就要被美国政府这个真正的主人收走。

除了几个特别有钱的城市，比如上海，深圳，不靠卖地收入，靠收税就能维持日常的公共支出。其他绝大部分的城市，卖地收入占了地方财政收入的一半左右，这个数据都是公开的，有兴趣的可以头条搜下自己所在市的土地财政依赖度。如果新房销售量掉了一半，那卖地收入也会少一半，那总收入差不多就少了30%左右（因为新房需要装修，家具等相关产业，这些相关产业的税收也少了），这个缺口可是几十亿甚至几百亿，没有房地产税来补，还有别的方面能补起来吗？

假设未来两年房地产税出来了，我个人观点对合肥房价是个两极分化的加速器，20%左右的房子还要涨，而且会涨到很多人觉得不应该到的价格。电影《大腕》里面说过，有钱人买房，不求最好，但求最贵。但大部分不是学区房的老旧小区，或者周边没什么中高薪岗位的新小区，在每年要交房价的1%-2%（个人猜的比例，没有任何事实依据）的房地产税面前，价格会大跌。没办法，一个人不卖，劝不住整个小区想卖的人不卖，卖的人多了会抢买家，价格就会跌，供求关系决定了价格。