公房也称公有住房，国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（占有权、使用权、收益权、处分权）归国家所有。那么，公房可以买卖吗，公房买卖产生纠纷应如何处理？

网友咨询：公房可以购买吗？法律允许购买公房吗？

北京市京师律师事务所陈令明律师解答：

目前居民租用公有住房，按照房改政策分为两大类：一类是可售公有住房，一类是不可售公有住房。上述两类房均为使用权房。按照出售公有住房暂行办法规定，按标准价购买公有住房，购房者拥有全部房屋产权。但购房款未付清或购房后未入住满五年的，不得出售、出租和转让；在此期间，购房者需要转让该住房的，可退还给原出售人，其购房款按退房当年标准价重新计算后，由出售人退还购房人。购房款已付清、购房后已住满五年的，其住房可进入房产市场出售、出租和转让，收益归购房人所有，但须按照规定补交土地出让金和有关税费。已购公有住房可以过户转让，但是也应该按照相关规定补交土地出让金。此后房屋性质转化为商品房，可以自由上市交易。

公房买卖产生纠纷的认定：

（1）商品房屋买卖是现代社会典型的不动产交易行为，也是典型的不动产物权变动。

（2）根据我国《合同法》有关规定，当事人未办理登记手续，是不影响合同效力，只是合同标的物所有权及其他物权不能转移。

（3）民事活动应当遵循诚实信用原则。

【法律依据】

《物权法》第九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

陈令明律师解析：

公产房与私产房的最大区别在于产权，公产房没有产权人，业主只有承租权，没有转让权，所以公产房不是想卖给谁就能卖给谁，也无法继承或办理婚前公证。

过去，居民的住房都是国家或者单位以实物形式分配给个人居住的，个人按照很低的租金标准箱产权单位交纳房租，租住该房屋，个人只能居住或者调换、继承，产权仍然属于单位或者房管单位，但是单位也不得随意收回该房屋。个人是不得买卖甚至出租的。后来国家出台了房改政策，允许个人将该种类型的房屋买下产权，变成了房改房、已购公房。

关于公产房的性质

所谓公产房，是中国特殊体制下遗留下来的产物，它是指公有住房，是相对于所有权属于个人的私有住房而言的，一般个人只有承租权而没有所有权。公房使用者在法律允许范围内，对公有房屋享有的占有、使用、部分收益和有限制处分的权利。

按照产权人的不同又分为三种：

第一种是直管公有住房，指由政府接管，国家出租、收购、新建、扩建的住房，大多数由政府房地产管理部门直接管理出租、修缮，少部分免租给单位使用的住房。

第二种是单位自管产。指全民所有制和集体所有制等单位所有的住房，俗称企业产。

第三种公产房是行政事业单位作为产权人，分配或出租给单位员工居住使用的房屋。通常能上市交易的是前两种，在北京交易时一般需要取得上市许可证。

不可以购买的公房：

（1）部级干部名下的已购公房不能上市交易。

（2）涉及国家安全、保密等特殊部门的住房，如党政机关、科研部门及大专院校等单位在机关办公、教学科研区内的住房，产权单位没有办理住房档案登记的不能上市交易。

北京市京师律师事务所合伙人，中国社会科学院研究生院法律硕士，在刑事辩护及重大民商案件代理方面经验丰富。