一、国有土地依法改变土地用途的依据：

1、《土地管理法》第56条规定，建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变土地建设用途的，应当经国土资源主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划主管部门同意。

2、《城市房地产管理法》第18条规定，土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

3、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第18条规定，土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。

4、《城乡规划法》第37、38、43条规定，城市、镇规划区内以划拨、出让方式取得国有建设用地使用权的，建设单位均要取得城乡规划部门核发的建设用地规划许可证。建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变更的，必须向城乡规划部门提出申请。建设单位应当及时将依法变更后的规划条件报有关国土资源主管部门备案。

5、《国土资源部办公厅关于出让土地改变用途有关问题的复函》（国土资厅函〔2010〕104号）也做出了相同的规定。

6、国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见（国办发〔2016〕39号）

（十二）允许改建房屋用于租赁。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租，改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施完好有效。

二、出让合同、法律、法规、行政规定等明确必须收回土地使用权重新公开出让的，不得办理协议出让手续.

然而，签订变更协议或重新签订出让协议这两种变更土地用途的方式并非可以由土地使用权人任意选择的。《协议出让国有土地使用权规范》第8条规定，“《国有土地使用权出让合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外”。《国土资源部办公厅关于出让土地改变用途有关问题的复函》（国土资厅函〔2010〕104号）也明确“出让合同、法律、法规、行政规定等明确必须收回土地使用权重新公开出让的，不得办理协议出让手续”。

也就是说，在出让合同作出了不得以签订变更协议的方式变更土地用途的特殊约定，或符合法律、法规规定不得以签订变更协议的方式变更土地用途的规定情形的情况下，只能由出让方收回土地，并在变更土地用途后，以重新公开出让的方式出让土地。

从法律法规的规定可以看出，用地者取得的国有建设用地使用权的土地用途，经过批准，是可以变更的。

国有建设用地出让合同第18条第2款：依法办理改变土地用途批准手续，签订国有建设用地使用权出让合同变更协议或者重新签订国有建设用地使用权出让合同，由受让人按照批准改变时新土地用途下建设用地使用权评估市场价格与原土地用途下建设用地使用权评估市场价格的差额补缴国有建设用地使用权出让价款，办理土地变更登记。

三、变更程序（仅为笔者个人意见）：

1、原土地使用权人提出变更用途申请；

2、规划主管部门核实是变更后用途否符合现行规划，如符合规划要求，发函征询发改、工信、环保、住建等部门意见，上规划专题会汇报；

3、向县政府请示批复变更用途方案

4、按批准改变时新老用途评估价格差确定补缴价款

5、补缴出让金，重新签订合同补充协议。