从2022年下半年开始，上海楼市一改2021年和上半年的火爆局面，无论是一手房还是二手房市场，都出现了成交分化的局面。冷的越冷，热的越热。有些楼盘在上半年还需高分入围，下半年却是问津者寡矣。 热门板块还是出现在市中心核心地段如黄浦，虹口和杨浦滨江地带，外郊环的成熟产业区周边综合设施配套齐全的地段如颛桥，唐镇，虹桥概念区。大起大落的典型地区就是临港新片区，上半年还是热火朝天，下半年则是冷若冰霜，尤其是年底近乎冷冻，充分证明了人气股或概念股在无人喝彩的情况下热度退的更快。

结合全国的房地产低士气，从去年底到现在，一直有声音在推动调控政策的松绑，如降低贷款利率，放松对首房首贷的认定 （认房不认贷），降低社保年限，降低税负，扩大普通住房的认定标准，取消房地价联动，二手房交易核查，直至取消所有限购限价措施，完全市场化。所有这些措施是否会推行，目前看下定论还为时尚早，但不排除在某些措施上做微调，具体分析如下：

首先，房地产业作为支柱性产业在国民经济中的核心作用在最近已经得到新的确认，从政策上来说就不会将该产业完全市场化，住房价格也不会有大起大落，而是稳中回升，尤其是在上海这一经济和人口相当集中的地区，如果取消所有限购限价措施，房价会出现大起大落的情况，这对土地的连续供应和财政收入的稳定增长会气导严重破坏作用。当然这也不是说所有措施不会出台以促进房地产业的健康发展，目前来看，需求端主要集中在以下几个方面：

1. 发展地方经济，目前出台的多项提信心扩需求稳增长促发展行动方案主要就是解决经济的普遍增长，促进外贸出口，吸引外资投入，扩大产业创新和培养，这样才能扩大对住房的需求和价格的适应能力。

2. 吸引人才入沪，降低户籍门槛，年轻高端人才到上海发展，一方面本人的收入和财富创造能力惊人，另一方面势必会带来新生人口增加，而且父母辈如果因为照看第三代或者团聚从外省市到上海居住，对大户型或者二套房的要求会增加迅速，这些父母辈大多为1960-1970年代生人，其消费能力也不可忽视。

3. 着力发展五大新城及相关相关重点区域， 推动企业总部到五大新城发展，增加高科技企业比例，降低社保积分年限要求，降低落户社保年限。

从供应端及一手房销售政策来看，去年上海的土地供应量较往年持平稍有增加，增加的部分主要集中在临港和宝山等土地储备充足的地区，而集中供应，房地价联动，集中批次销售，积分入围能等政策目前看尚未有调整，估计要看一季度经济增长和房产销售情况而定。如果没有特别事件干预，估计一季度（1-3月份）上海经济指标会有环比大幅度增加。如果三月份后进出境政策更加放松，人员往来频繁后，今年上半年经济的发展会恢复，房地产市场也会恢复到相当水平。