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“我们观察到，哪怕是一些网红的明星楼盘，不同户型的价格涨跌也是分化的，可能A户型在涨，B户型却在跌。”资深地产人/贝壳深圳研究院院长肖小平说，2019年深圳楼市最大的特点是“分化”，买房投资，第一要素并不是“买好的”，而是“买得好”。

选准了楼盘，却挑错了户型，就像是考试时，做对了附加题，却在选择题上失尽了分。谁舍得？

挑户型其实是个技术活，从大到小来看，挑朝向，挑户型，挑每个房间的结构，都有一些简单的门道。简单补补课，60分，so easy！

朝向

每个城市，都有自己独特的“好朝向”。

从采光看。深圳，北回归线以南，一年中有两次太阳直射，四季太阳起落的轨道都不相同。夏天，太阳从东北方向—正中—西北方向，冬天，太阳从东南方向—正中—西南方向落下。

所以，常规来说，在深圳：

朝北的房子，采光效果一般较差，夏季可以晒到太阳，但冬天晒不到。

朝西北的房子，夏热冬冷。

朝东向的房子，采光效果不错，四季都能够晒到太阳，阳光还可以进入室内。

朝西的房子，不用说，阳光会从午后一直晒到傍晚，深圳的夏天，就会被暴晒，就是常说的西晒。冬天就很舒服，基本屋里一直暖洋洋。

粗暴地给采光朝向排个序：

正南≈东南＞西南＞正东＞正西＞东北＞西北＞正北。

如果从通风的角度看：东南、西南向依然排名靠前，甚至略优于正南向。因为，这两个朝向，冬天吹北风，不冷；夏天吹南风，凉爽通透。

北向的房子，冬天风太大，尤其是高层，东西向的房子通风也稍显逊色。

当然，南北通透一直都是买房人的心头好，现在多为塔楼布局，更显得可遇不可求：

△来源：龙湖春江天玺微信公众号，120㎡四房，南北通透户型

龙湖春江天玺120㎡四房整套房南北通透，客厅朝南。且客厅、主卧和2间次卧均朝南，一间次卧朝北。主卧套房也南北通透。

◎建筑师锦囊：没有户型能挡住深圳回南天

每年3月至4月时，暖湿气流，与北方南下的冷空气相遇，变得非常潮湿。有人说朝南的房子更容易潮湿，北则干爽许多，其实回南天主要是空气湿度问题，跟朝向关系不大，任何朝向都会有影响。

户型

中国传统居住习惯还是讲究格局方正。魏欢说，小区的建筑格局，往往决定了整体户型的质量。

总的原则：塔楼住宅，梯户比一般较高，两梯四户，三梯六户，一般来说梯户比越高，户型设计越难，越容易出现异形户型，买房的时候越需要注意选择。

板式住宅，尤其是高端住宅，梯户比少，但是公摊面积就会增加，对北面建筑的日照影响大，如果做不到南北通透，也会影响居住质量。

户型的背后，是生活习惯和日常动线。

除了南北通透，还有很多小细节，会大大影响到以后的生活。

◎先说习惯：

建筑师魏欢认为，一个好的户型，既要方正，又要动静分区。方正往往能够一目了然，早年的钻石户型也是学习香港比较多，近年基本以规整为主。

动区是客厅、餐厅、厨房、客卫、阳台；静区是卧室书房、主卫，一般在动线尾部。也有书房跟玄关结合，灵活用，为公区。

其中有一种“双龙抱珠”式设计，卧室分布于客厅两侧。喜欢的人很喜欢，因为老人的作息时间和年轻人不一样，老人房和主卧隔着客厅，尽量减少了互相之间的干扰。并且，缩短了室内通道，减少了面积的浪费。但也有人觉得，这样没有做到动静分区。

回归到最后，对户型的喜好，还是和每个家庭的生活习惯息息相关。

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△图片来源：深圳宝能城微信公众号，双龙抱珠户型。

◎再说动线：

最早现代人体工学和建筑学意义上的“动线”概念，出现在1869年劳拉-莱曼的《家务哲学》一书中，“设计厨房时，首先考虑的就是要减少所需步数。”

人为了完成一系列动作所走的路，走的路越短、效率就会越高，这就是动线设计的价值。

动线一般分为以下三种。

来客动线：客厅、餐厅、客卫。

居住动线：卧室、书房、卫生间

家务动线：厨房、卫生间、阳台等洗晒衣物的地方

以居住动线中，早上起床场景为例：

常规的动线是7个步骤：从1起床——2移步到卫生间洗漱——3再返回到梳妆台化妆——4、再到衣柜选衣服——5再回到化妆台选饰品——6再去照全身镜——7走出房门去玄关挑鞋子。

逯薇在她的书中，会建议在洗手间化妆，在房间里设置了一个放鞋的区，然后把全身镜的位置移到衣柜对面，这样的动线就缩短到4个步骤，变成1起床——2洗手间洗漱 化妆 ——3衣柜选衣服 选饰品——4去放鞋区挑鞋子，转身照全身镜。

仔细想一想，生活中还有很多动线，只要在房间里略作改造，就能省掉跑来跑去的时间，就像晨起上班之前的这个场景一样，可以从原本的7个步骤，需要来回走大约33步20米的路程，简化为5个步骤，走7步4米就能解决。

简直就是懒人的效率天堂。

△图片来源：《小家，越住越大》 [逯薇著绘]