#恒大地产建的房子怎么样#
银行去年房地产贷款已经降到了30%以内，今年要降到25%以内的话怎么办？

假设每年供给17亿平，均价1w，也就是17w亿的新房市值，需要70%的贷款，大概是11.9w亿，加上银行给开发商的开发贷，可能要达到14w亿左右。

也就是新房和二手房的销售比是2.36:1，那么二手房一年的房贷大概是5.2w亿，也就是全年的涉房贷款达到20w亿左右，去掉韭菜还款，一年房贷增加额估计在18w亿。

而银行受命降低涉房贷款，因此只能砍掉二手房贷款。

部分城市说得明显，直接提高利率和拒贷，而国有大行则是延期审批，二手房贷款延长到三个月以上，也就是以前十五天的事情，现在时间延长了6倍，还不一定审核通过。

如果要想降贷款，我想二手房贷款最好延期到六个月，这样才有威力，也就是一个二手房成交后批贷也得六个月，周转率也就是一年两次，而现在三四个月一年可以放三次左右二手房贷款。

一套房子的贷款六个月以上才能审批通过，我想大家都不会买二手房了，因此二手房的去化会更慢，大家都去买新房，反正两三年才交房，银行越慢批贷款，才越好了，迟点还利息。

而我们发现某力、某大的新房现在也主张高首付，50%以上的首付，单价可以便宜一千块，某大甚至推出全款返钱的举措，因此新房贷款审批慢也出现了，只不过大家不注意，开发商为啥愿意要高首付呢？

因为银行审批贷款周期拉大，导致开发商高周转出现问题，也就是贷款审批问题，已经贯穿了新房和二手房了。

某开发商气的发公告说，绝不降价，你不降价有人买吗？

韭菜都被降维打击抢光了，还妄想高位出货，做梦吧。

除去二手房指导价降低贷款以外，四川成都二十年以上的房子拒绝贷款了，合肥十家小银行不做二手房贷款了，也就是二手房贷款成为了大家压缩信贷的一个途径。新房贷款也很不友好了，开发商无法及时从银行拿到钱，而且预期未来也不会放松了。

因此开始打折要求多付首付，拿到钱才是真的赢家。拿到钱干嘛呢？给你盖房子吗？

错了，先还利息，再还债务，也就是大家都在赌这些房企能够活着，资产大于债务，但是天知道在这种打折的情况下，资产还能大于债务吗？

一旦债务大于资产，等待购房者的就是巨大的不确定性。

例如，一个开发商，全国100个楼盘，每个楼盘6000户，开发商通过打折清掉60%的楼盘，大概是四折到六折，如果按照这个价格，绝对是血亏的，除非呢？

除非我不给建筑商钱，也就是骗施工队白干活，把损失转移到原材料商和包工头手里，相当于一分钱不花，别人修起来了楼盘，最后我把房子交给老百姓，我自个欠钱*，也就是这60个楼盘我就违约了，但是集中在几大水泥厂、钢厂，没有社会性问题。

第二是我还有40个优质楼盘，我七折卖，全款收钱，也就是假的七折，返钱的时候不给了，延期了，赖账了，也就是实际上还是原价卖的房子，这样这40个楼盘赚的钱，可以弥补60个楼盘建筑商材料商的部分工程款。

也就是我给你40%，其余亏损你自己承担，这样是最好的结局。

最坏的呢？

100个楼盘全款打折清盘，只消化了30个楼盘，全款的购房者韭菜不足了，而剩余的40%的钱你需要三到六个月内返还给购房者，美名为打折。

你觉得这30个楼盘的资金只够还部分债务，假设债务规模2w亿，只收到了4000亿的货款，还有一部分是土地储备，大概货值1.3w亿，也就是在售楼盘还有3000亿的货值，没有办法通过全款出清。

这种情况下，你第一次骗的钱，只够塞牙缝，如果拿出三分之一到二分之一给了购房者，那你还是无法开发剩余1.3w亿的土地储备，还是无法盘活资产。如果你不给，全部截留了，用于剩余土地的开发，那么相当于你后续的楼盘无法采用这一招卖房了，因为大家都知道你是骗子，很可能一套也卖不出来了。

那么这就又出现了一个问题，拆东墙补西墙，后续1.3w亿的土地储备，必须在销售现有楼盘的同时全面开工，也就是刚拿回来的钱，不是还债，而是开发土地储备，马上六个月内拥有变现能力。形成接力赛。

也就是大家可以看到，某大必须完成这个内循环，也就是不盖房子了，开始打地基了，全部资金用于土地储备地块打地基，然后马上进行销售。

单位时间内想要在销售数量上取得优势，必须降价，也就是薄利多销。最终的目的如下：

一套原价100w的房子，现在40w，如果要求你按照一百万付款呢？

会有人有钱，但是大部分人没钱，因此后期可能就是先付60w-80w，然后分三个月返还20w-40w，但是三个月某大能完成这个内循环的转变吗？

根本不可能。

也就是6-8个月后才有新楼盘可以入市形成新的资金流，也就是至少六个月内，某大不会返还你折扣，6个月后返还你的折扣也是新韭菜的本金。

大家可以看到有点旁氏骗局的模式了。

也就是所有的资金没有进行房屋建造，只进行了空转，空转的方式就是打地基，打地基花钱吗？

肯定，不给钱，人家这次不开工了。

因此，对外保密的同时，还得安抚好买了的人，比如和xxx战略合作，发表讲话，站在城墙上，宣扬大而不倒，诸如此类的动作。

我们发现土地储备现在还有至少一半多的规模，也就是这种方式下，6-12个月全部开发起来，12-18个月才能全部卖完（新房去化按照6个月计算）。

此时呢？

某大就是轻资产了，也就是拥有大量的现金，以及大量的只有地基的项目，此时呢？

对于赚钱的项目当然好好开发，不赚钱的，延迟开发，钱还返还吗？

绝对不会了，那么此时资金够全部的房地产开发吗？

大概率是不够，因为打折太凶了。

所以最好的结局就是70%的项目偷工减料，例如精装变毛坯，最后30%的修补还是另一回事了。

但是总归不会有大的危机了。

而购房者名副其实地成为了韭菜，迎接他们的是房价*，后半辈子的辛酸。