提问：@小岗村村长
今日锦囊答主：房涛 未来可栖（公众号ID：hifuturecity）
长租公寓分为集中式长租公寓和分散式长租公寓。分散式的公寓主要是中介机构在做，目前的拿房模式也比较统一，从个人手里把房源租下来，然后再改造出租。这部分房源是个人本来就准备拿出来出租的，中介机构通过“扫房”或者门店登记的方式拿到房源，租期一般签3到5年，3年以内风险会比较大，可能会覆盖不了装修和人力成本。这种模式是从原来链家、我爱我家等中介的租赁业务进化过来的，表面上看最大的区别是增加了装修改造和管家管理环节，对外有一个统一的品牌包装，可以看作是个人房源的机构化运营。
中介机构都有一套系统，会分析交通通达性、人流量、租金上涨曲线、周边配套等指标，然后来分配人力、收房投入等资源。核算指标也不太一样，有的要求每套房子必须要挣钱才会收进来，有的是按店面（或者管理人）进行收益核算。但所有机构都会有自己的定价系统。
集中式长租公寓拿房相对复杂一点，集中式一般是整栋楼运营，主要复杂在产权方面。大致可以划分为三类模式，一是纯粹的品牌输出和运营管理输出，比如优客逸家，品牌公寓方是运营方，跟项目产权没有关系，也不需要拿房，它只是服务方，赚的是运营费，是轻资产模式。
第二种是租赁改造再出租，类似共享办公，一般会跟物业产权方签5年以上的租约（多数要求是10年以上租约），统一改造之后再租给租客，这类房源目前主要是城市中一些地段还可以，但是运营不好的物业，有酒店、商场、写字楼，甚至还有原来是做幼儿园等形式的，物业性质主要是商办类。在拿房之前，长租公寓公司会做市调，因为存量物业的产权很多比较复杂，有债务关系、抵押等风险。在拿房之前，除了考察产权，公寓品牌还会看改造成本，地段租金情况，主要客群等，不同的客群对品质、户型的需求也不一样。
还有一种是公寓品牌有物业产权的，包括有部分项目股权和完全持有。有部分股权的，一般是通过股权合作方式拿房，项目产权方出让股权来约定收益分成，这类方式在开发商和品牌公寓（例如新派公寓）等公司合作中都会出现。还有的是完全自持，新派公寓等部分公司有自持项目，但将来最大体量的自持公寓还是在开发商手里，通过开发、收并购拿到产权，然后再做长租公寓运营。自持项目目前在REITs等发债方式方面有优势。
拿到好房源非常重要，所以也会出现长租公寓“抢房”的现象，因为谁能够在一个好的区域中拿到房源，或将拿到一些经营效率不够高的存量资产进行改造，就意味着赢在了起跑线上，在商业收益上会占领先机，对控制成本、提高出租率都有益处。
